Crowdfunding nieruchomości to forma inwestowania, która w ostatnich latach zyskała na popularności, zwłaszcza wśród początkujących inwestorów. O czym należy pamiętać, decydując się na zainwestowanie w projekty crowdfundingowe i na jakie alternatywne inwestycje powiązane z nieruchomościami warto zwrócić uwagę?
Z tego tekstu dowiesz się:
– dlaczego inwestycje w nieruchomości zyskują na popularności
– jakie są zalety crowdfundingu nieruchomości
– jakie są wady crowdfundingu nieruchomości.
Czas czytania: 6 min
Inwestycje w nieruchomości
Jedną z najpopularniejszych form inwestowania w Polsce są inwestycje w nieruchomości. Taki stan rzeczy w dużej mierze wynika z ciągłego wzrostu cen nieruchomości (zwłaszcza w dużych miastach), przy jednoczesnej inflacji. Dla wielu osób logiczne staje się ulokowanie nadwyżek finansowych w nieruchomościach, które zyskują na wartości, zamiast trzymania ich w banku, gdzie wartość nabywcza pieniądza będzie powoli spadać.
Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości zwykle pod postacią kupna mieszkania na wynajem wymagają wysokiego wkładu własnego oraz zaangażowania zarówno czasowego, jak i emocjonalnego. Jednocześnie prawo nie stoi po stronie właścicieli mieszkań przy ich wynajmie, a ustawa o prawach lokatorów wprost godzi w ich interesy (https://yanokhipoteczny.pl/ustawa-o-ochronie-praw-lokatorow/). Niektórzy Inwestorzy zamiast na zakup mieszkania inwestycyjnego decydują się więc na crowdfunding nieruchomości. Czy jest to jednak tak dobra opcja, jak mogłoby się wydawać?
Czym jest crowdfunding nieruchomości
Crowdfunding oznacza z dosłownego tłumaczenia z angielskiego „finansowanie przez tłum” – i już w tej nazwie kryje się wyjaśnienie samego pojęcia. W przypadku crowdfundingu można mówić o dwóch jego modelach – inwestycyjnym (udziałowym) oraz pożyczkowym. W ramach tej pierwszej opcji finansujący w zamian za wpłatę otrzymuje np. udziały czy akcje. Ta druga oznacza udzielenie pożyczki na realizację projektu.
Crowdfunding nieruchomości, który zostanie omówiony w tekście, to współfinansowanie projektu nieruchomościowego np. budowy osiedla mieszkaniowego przez wiele osób. Crowdfunding nieruchomościowy zazwyczaj ma miejsce za pośrednictwem platform internetowych, które „łączą” inwestorów oraz deweloperów. Na danej platformie prezentowane są różne projekty i ich parametry (np. lokalizacja, data rozpoczęcia, planowana data zakończenia), a inwestorzy decydują, w który z nich chcą zainwestować – i robią to przez platformę właśnie.
Jak wyglądają uregulowania prawne dotyczące crowdfundingu?
Crowdfunding jest zjawiskiem szybko zyskującym na popularności, ale stosunkowo nowym. W efekcie przepisy, które regulują związane z nim kwestie (w tym działalność platform crowdfundingowych) weszły w życie w Polsce stosunkowo niedawno.
Najważniejszym aktem prawnym, dotyczącym crowdfundingu w Polsce, jest ustawa z dnia 7 lipca 2022 o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom1. Jest ona zgodna z unijnym Rozporządzeniem ESCP, które reguluje zasady dotyczące crowdfundingu (przede wszystkim udziałowego) w UE.
Według tej ustawy każda platforma crowdfundingowa musi uzyskać zezwolenia KNF. Zapisy, które weszły w życie, mają (przynajmniej teoretycznie) przyczynić się do większej transparentności projektów crowdfundingowych oraz zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji. Okres przejściowy zakończył się 10 listopada 2023 i od tego dnia wyłącznie platformy ze stosownym pozwoleniem mogą kontynuować działalność.2
Dlaczego crowdfunding nieruchomości zyskał na popularności?
Crowdfunding nieruchomości zyskuje na popularności w Polsce z kilku powodów. Wśród nich jako najważniejsze można wymienić:
- Wzrost cen nieruchomości i medialność tego tematu – ceny mieszkań i domów w Polsce wciąż rosną i jest to ewenement w Europie (w Wielkiej Brytanii czy choćby Niemczech zaobserwowano spadek cen). Do tego zjawiska przyczyniają się zarówno zbyt niska liczba mieszkań w kraju (https://yanokhipoteczny.pl/5-powodow-dla-ktorych-w-polsce-brakuje-mieszkan/), jak i (w 2023 roku) program bezpiecznych kredytów 2%. Tylko w IV kwartale 2023 w porównaniu do III kwartału średnia cena mieszkań w stanie deweloperskim wzrosła o około 4%. Jednocześnie o tym, że nieruchomości drożeją, słyszy się i czyta właściwie wszędzie. W efekcie wielu inwestorów uznaje inwestycje w nieruchomości za bezpieczne, często nie zdając sobie w pełni sprawy ze związanego z nimi ryzyka (które zostanie omówione w dalszych częściach tekstu).
- Stosunkowo niski próg wejścia – o ile aby kupić mieszkanie i je wynająć, potrzeba kilkuset tysięcy złotych, o tyle w przypadku crowdfundingu minimalna kwota wpłaty zależy od konkretnego projektu czy wymagań platformy crowdfundingowej. Niekiedy wystarczy kilka lub kilkanaście tysięcy złotych.
- Możliwość wyboru konkretnego projektu – inwestor sam wybiera, w jaki projekt zainwestuje. Budowa osiedla mieszkaniowego pod miastem? Bloku w stolicy? Hotelu nad morzem? Opcji jest wiele, a projekty mają różną przewidywaną stopę zysku (zwykle wyższą niż np. lokaty bankowe) i obarczone są różnym ryzykiem. Taki tryb w zależności od indywidualnych preferencji inwestora można traktować jako zaletę albo wadę crowdfundingu.
- Brak konieczności poświęcania czasu już dokonanej inwestycji – w przeciwieństwie do inwestycji bezpośredniej w zakup nieruchomości w tym przypadku inwestor nie musi stale się angażować. Poświęca czas jedynie na etapie wyboru projektu, w który chce zainwestować.
Brzmi pięknie? Owszem. I crowdfunding z pewnością jest formą inwestycji, która niejednemu pozwoliła na osiągnięcie wysokich zysków. Jednocześnie jednak w crowdfundingu nieruchomości kryje się szereg pułapek, z których istnienia powinien zdawać sobie inwestor – zwłaszcza początkujący.
3 wady crowdfundingu nieruchomości z perspektywy inwestora
- Każdy projekt crowdfundingu nieruchomości obarczony jest ryzykiem, a to trudno oszacować bez specjalistycznej wiedzy
Nie istnieje coś takiego, jak całkowicie bezpieczne inwestycje. Nawet lokaty bankowe objęte są Bankowym Funduszem Gwarancyjnym jedynie do kwoty 100 tysięcy euro. Oczywiście, ryzyko w wielu przypadkach jest bardzo niskie i warte podjęcia – zwłaszcza w dobie znacznej inflacji. Należy jednak zdawać sobie sprawę z jego istnienia. W przypadku crowdfundingu natomiast ryzyko bywa bardzo różne, a osoby nie posiadające specjalistycznej wiedzy mogą mieć problem z jego oszacowaniem.
Ktoś mógłby pomyśleć, że skoro ceny mieszkań i domów wciąż idą w górę, crowdfunding nieruchomościowy to doskonały pomysł. Na czym polega problem? W tym wypadku – inwestor przeznacza pieniądze na konkretny projekt. Jeżeli ten odniesie sukces, inwestor zarobi. Jeżeli jednak pojawią się problemy – inwestor może nie tylko nie zyskać, ale wręcz stracić. Jakie są na to szanse? Tu już wiele zależy od konkretnego projektu. Należy jednak liczyć się z tym, że deweloper może ogłosić upadłość, porzucić projekt albo ostatecznie – np. ze względu na wzrost kosztów robocizny i materiałów budowlanych – zyski okażą się znacznie niższe niż początkowo zakładano. Każdy chyba przynajmniej raz słyszał historię o osobach, które zainwestowały w kupno mieszkania w budowanym dopiero bloku i… nigdy nie zobaczyły ani mieszkania, ani pieniędzy. Inwestorzy, którzy zainwestują w taką budowę w ramach crowdfundingu również mogą nie odzyskać swoich pieniędzy. Ryzyko leży po stronie inwestora.
Chociaż więc nieruchomości postrzegane są często jako bezpieczna inwestycja, w istocie należy liczyć się z tym, że efekty projektów ciężko przewidzieć bez rozeznania na rynku nieruchomości i bez wiedzy o globalnych procesach, które na ten wpływają.
- Aby wybrać odpowiedni projekt crowdfundingowy potrzeba czasu i dużej wiedzy o rynku nieruchomości
Druga „pułapka” łączy się bezpośrednio z pierwszą. To przecież nie tak, że inwestycje powiązane z nieruchomościami są złym pomysłem – wręcz przeciwnie! Aby jednak zwiększyć szansę na zarobek, trzeba bardzo starannie wybrać spośród dostępnych opcji. Jeżeli decydujesz się na inwestycję przedsiębiorstwa, które z kolei samo inwestuje w nieruchomości lub na nich się zabezpiecza – specjaliści tegoż przedsiębiorstwa zajmują się analizami i oceną ryzyka. Korzystają przy tym ze swojej wiedzy i doświadczenia na rynku (tak jest w przypadku Funduszu Hipotecznego Yanok, który udziela pożyczek zabezpieczonych na nieruchomościach). W przypadku crowdfundingu – inwestor musi sam przeanalizować dostępne oferty, przeanalizować ryzyko, rozważyć, która najlepiej odpowiada na jego potrzeby. Warto zebrać informacje o konkretnym projekcie, przeanalizować, jak przebiegały podobne projekty, dowiedzieć się więcej o deweloperze i jego innych inwestycjach, sprawdzić warunki lokalne, a następnie dokonać porównania ofert. Bywa niestety, że takie informacje (na przykład o kondycji finansowej firmy deweloperskiej) są trudne lub niemożliwe do zdobycia. Co więcej na rentowność projektów tego typu wpływają różne czynniki, także globalne – jak łańcuchy dostaw czy zmiany na rynkach finansowych. Dla kogoś, kto nie posiada wiedzy o rynku nieruchomości i dostępu do specjalistycznych narzędzi, dokonanie wyboru może być trudne.
Platformy crowdfundingowe teoretycznie dostarczają informacji o projekcie, te jednak nie zawsze są pełne – i np. często brakuje w nich danych na temat tego, jak wyliczany jest spodziewany zysk. Wiele zależy tutaj od serwisu: niektóre z nich przykładają dużą wagę do ewaluacji projektów oraz dostarczenia inwestorom pełnych informacji, inne pomijają niektóre kwestie.
- Trudności w dochodzeniu roszczeń
W sytuacji, w której inwestor nie otrzymuje pieniędzy (czy to obiecanych zysków, czy zwrotu finansowania) może dochodzić swoich roszczeń, w próbie odzyskania choćby części należności. W przypadku crowdfundingu jednak często zdarza się, że nie można robić tego osobiście, ponieważ zwykle zabezpieczeniami zawiaduje tzw. „administrator zabezpieczeń”, zazwyczaj wskazany przez dewelopera. Oznacza to brak kontroli nad całym procesem, trudny do przewidzenia skutek oraz nierzadko – wyższe koszty.
Jakie są alternatywne formy inwestowania w nieruchomości wobec crowdfundingu?
Inwestorzy mają do wyboru szereg rozwiązań, różniących się między sobą zarówno poziomem ryzyka, jak i spodziewaną stopą zwrotu i koniecznością zaangażowania czasowego i emocjonalnego. Więcej na temat opcji dobrych dla początkujących napisaliśmy w tym tekście (https://yanokhipoteczny.pl/jak-zaczac-inwestowac/).
Jeżeli chodzi o inwestowanie w nieruchomości – inna opcja poza crowdfundingiem to zakup mieszkania na wynajem. Drugie rozwiązanie to inwestycja w condohotel. Obie te formy inwestycji jednak wymagają wysokiego wkładu własnego oraz, przede wszystkim, zaangażowania czasowego.
Alternatywą mogą jednak być także Inwestycje Yanok: proste, bezobsługowe i powiązane z nieruchomościami.
Inwestor nie wpłaca tutaj pieniędzy na żaden konkretny projekt (a co za tym idzie: bezpieczeństwo jego zysków nie jest uzależnione od jednostkowej inicjatywy), a pożyczka je bezpośrednio Funduszowi. Następnie na jego konto zgodnie z harmonogramem trafiają odsetki, a po zakończeniu Inwestycji – wpłacone pieniądze wracają na rachunek Inwestora. Gdzie tutaj powiązanie z nieruchomościami? Ono kryje się w samej działalności Funduszu Hipotecznego Yanok. Fundusz wykorzystuje swoje środki do udzielania Pożyczek przedsiębiorcom. Finansowanie zaś zabezpieczone jest na nieruchomościach. Specjalistyczna wiedza analityków i prawników Funduszu oraz osiem lat doświadczenia na rynku sprawiają, że pracownicy są w stanie zweryfikować wnioski pożyczkowe oraz nieruchomości stanowiące zabezpieczenie Pożyczek tak, aby zadbać o stabilność finansowaną firmy.
