Na rynek każdego roku trafia ponad dwieście tysięcy mieszkań, oficjalna liczba ludności Polski systematycznie maleje, a jednak eksperci wciąż szacują, że w Polsce brakuje niemal dwóch milionów lokali mieszkalnych. W artykule analizujemy, dlaczego polska luka mieszkaniowa wciąż się powiększa, zamiast zmniejszać, a Polacy są jednym z europejskich narodów żyjących w największym „ścisku”.
Z tego artykułu dowiesz się:
Ilu mieszkań w Polsce brakuje?
Jakie są przyczyny braku mieszkań w Polsce?
1) wielkość, stan, jakość mieszkań
3) spowolnienie aktywności deweloperów
5) uwarunkowania geograficzno – demograficzne
Czas czytania: 6 min
Polska pod względem liczby mieszkań wypada blado na tle Europy. Ilu mieszkań w Polsce brakuje?
Jak podał Główny Urząd Statystyczny – pod koniec 2022 w Polsce było ponad 15,6 miliona mieszkań oraz domów. W 2021 liczba ludności Polski wynosiła 37,75 miliona. Teoretycznie oznacza to, że na jeden lokal mieszkalny w Polsce przypada zaledwie około 2,4 mieszkańców. Średnio 2,4 osoby na jedno mieszkanie? Mogłoby się wydawać, że to niewiele – w końcu dość często razem mieszkają pary z dziećmi. Jak można więc mówić tu o brakach? Dlaczego w prasie wciąż czytamy o parach, które kupiły dom we Włoszech czy Serbii za kilkadziesiąt tysięcy, podczas gdy w Polsce nie mogłyby pozwolić sobie na kawalerkę? Otóż – między innymi wskaźniki te nie mówią niczego o jakości, wielkości i położeniu mieszkań. Myliłby się ten, który uznałby taki wynik za dobry – pod względem liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców Polska od lat pozostaje w ogonie Europy, a wysokość luki mieszkaniowej eksperci szacują na 1,5 – 2 miliony mieszkań.
Według danych Statisty, w 2022 liczba lokali mieszkalnych w Polsce na tysiąc mieszkańców w 2022 wynosiła 413. Spośród osiemnastu krajów poddanych analizie Polska zajęła szesnaste miejsce – gorzej wypadają wyłącznie Wielka Brytania (z wynikiem 371) oraz Grecja (z wynikiem 285).
Opracowanie na podstawie danych Statista.com
Podobne dane prezentuje firma Deloitte – która szacowała, że na tysiąc Polaków przypada 404 mieszkania. Tymczasem średnia po przebadaniu piętnastu krajów europejskich oraz Izraela to 463. Aby osiągnąć taki wynik, potrzeba by wybudować ponad 2 miliony mieszkań.
Ujmując to krótko: można postawić tezę, że polskie warunki mieszkaniowe są jednymi z najgorszych w Europie.
Teoretycznie przynajmniej – przy obecnym tempie budownictwa luka to powinna zostać „zasypana” w ciągu zaledwie kilku lat. W 2022 roku oddano do użytkowania 238,6 tysiąca mieszkań1. W porównaniu do 2021 było to o 1,7% więcej. Na początku 2023 deweloperzy przekazali do odbioru jeszcze więcej mieszkań niż w analogicznym okresie w 2022 – w maju i czerwcu 2023 było to około 63 tysiące lokali. Niestety, sprawa nie jest aż tak prosta, jak mogłoby się wydawać i tempo przyrostu mieszkań, choć wysokie, nie wystarczy, aby szybko zaspokoić rynkowe potrzeby. Po pierwsze: liczba pozwoleń wydanych na budowę w pierwszej połowie 2023 była niższa niż w 2022, co oznacza, że tempo inwestycji budowalnych w Polsce spada. Po drugie: prosty „brak nowych mieszkań” nie jest i nigdy nie był jedyną przyczyną istnienia luki mieszkaniowej w Polsce.
Jakie są przyczyny braku mieszkań w Polsce?
Przyjrzyjmy się więc powodom, które składają się na to, że w Polsce mieszkań wciąż brakuje, a ich ceny wciąż rosną w niekontrolowany sposób.
1. Wielkość, stan i jakość lokali mieszkalnych
Sama liczba mieszkań stanowi pewien punkt odniesienia, ale nie oddaje faktycznych warunków mieszkaniowych. Istotne są także wielkość, stan i jakość tych mieszkań oraz domów.
Według danych Eurostatu na jednego mieszkańca w Polsce przypada średnio 1,1 pokoju. Średnia europejska w 2021 wynosiła 1,6, 2a w Europie gorzej niż Polska wypadały pod tym względem jedynie Rumunia, Turcja i Serbia.
Dodatkowo, znaczna część domów i mieszkań w Polsce – nawet około miliona – została wybudowana przed 1918 rokiem, i niektóre z nich to bardziej rudery niż „lokale mieszkalne”.
Wiele domów i mieszkań w Polsce nie zaspokaja podstawowych potrzeb mieszkańców. Według danych GUS – w 2021 aż ponad 900 tysięcy (6,2% wszystkich mieszkań wg stanu na 2021) z nich nie ma łazienki, a mieszkało w nich aż 2,3 miliona obywateli! Ponad 800 tysięcy mieszkań nie posiada nawet dostępu do bieżącej wody.3
Rośnie także udział w rynku mikrokawalerek – w różnych raportach można znaleźć informacje, że ich udział w ofertach mieszkaniowych z rynku pierwotnego to od 5 do 6,5%. Lokale takie mają mniej niż 25 metrów kwadratowych i nawet jednej osobie na dłuższą metę nie zapewniają w pełni komfortowych warunków do życia. Chociaż więc są wykazywane w statystykach, trudno uznać je za pełnoprawne mieszkania.
Chociaż więc w teorii można mówić, że na jeden lokal mieszkalny w Polsce przypada zaledwie 2,4 mieszkańca, to często są to lokale niewielkie, niemożliwe do zamieszkania przez zły stan techniczny albo nie zapewniające lokatorom podstawowych wygód takich jak dostęp do bieżącej wody.
2. Duża liczba pustostanów
Za pustostan uważa się lokal, który nie jest ani zamieszkany, ani wykorzystywany w żaden inny sposób. Pustostanem w tym rozumieniu może być więc zarówno opuszczony, wiejski dom, jak i apartament, w którym właściciele nie mieszkają ani go nie wynajmują, traktując jego posiadanie jako lokatę kapitału. W 2022 roku GUS podał, że w 2021 w kraju było aż 1,8 miliona niezamieszkalnych lokali – czyli aż 11,7% wszystkich mieszkań i domów. Prym pod tym względem wiedzie Warszawa, w której pustostanów jest aż 207 tysięcy. Co to oznacza? 207 tysięcy lokali w stolicy stoi pustych, podczas gdy metr kwadratowy mieszkania tam w 2023 kosztuje średnio około 14 tysięcy złotych!
Przyczyny, dla których lokale pozostają „poza rynkiem” są różne. Część właścicieli traktuje je jako lokatę kapitału lub użytkuje je sezonowo, a mogąc sobie na to pozwolić – rezygnuje z wynajmu. (Powodem takiej rezygnacji z przeznaczenia lokalu na wynajem mogą być także przepisy, które nie chronią właścicieli mieszkań w przypadku zetknięcia z nieuczciwym najemcą). Inne nie są możliwe do zamieszkania przez zły stan techniczny, jeszcze inne mają nieuregulowane kwestie związane z własnością na przykład na skutek skomplikowanego postępowania spadkowego. Nierzadko domy na wsiach zamieniają się w pustostany, ponieważ nikt nie był zainteresowany ich kupnem (czy ze względu na niedogodną lokalizację czy jakość budynku).
Duża liczba pustostanów w Polsce oznacza w praktyce, że chociaż istnieją lokale mieszkalne, które mogłyby zlikwidować lub przynajmniej zmniejszyć lukę mieszkaniową, to z różnych względów nie są one wykorzystywane w celach mieszkaniowych.
Jedną z obietnic nowej kolacji rządowej, składanych na jesieni 2023, jest zmniejszenie liczby pustostanów. Sposobem na tego dokonanie mają być dotacje na remonty gminnych mieszkań, które pozostają puste ze względu na zły stan techniczny. Nie rozwiąże to jednak problemu pustostanów, ponieważ większość z nich jest opuszczona albo z powodu problemów z masą spadkową, albo w związku z obawami właścicieli przed wynajmem. Ten drugi problem mogłyby rozwiązać przepisy, lepiej chroniące własność osoby wynajmującej mieszkanie.
3. Spowolnienie aktywności na rynku pierwotnym
Chociaż w 2022 i 2023 oddano do użytkowania rekordowo wiele lokali, a program bezpiecznych kredytów na 2% doprowadził do skumulowania popytu, aktywność deweloperów w ostatnim czasie spadła. Chociaż w 2023 oddano do użytku więcej mieszkań niż przed rokiem, jak donosi GUS – spadła liczba nowych inwestycj4i. Niepewność czasu pandemii, przerwanie łańcuchów dostaw najpierw związane z pandemią, później z wojną w Ukrainie, rosnące stopy procentowe, to wszystko sprawiło, że deweloperzy w ostatnich latach ostrożniej podchodzili do nowych inwestycji. W efekcie przepaść pomiędzy popytem, dodatkowo napędzonym przez rządowy program dopłat do kredytów, a podażą, rośnie i w najbliższych latach prawdopodobnie będzie tylko się powiększać.
Dużym problemem jest także brak inwestycji finansowych lub współfinansowanych z budżetu państwa – a więc w zamierzeniu przeznaczonych dla osób o niższych dochodach. Dzieje się tak w sytuacji, gdy tysiące osób czeka na mieszkania komunalne, a według danych GUSu każdego roku otrzymuje je mniej niż 20% osób z listy oczekujących.
4. Inwestorskie zakupy mieszkań
Specyfiką polskiego rynku jest duże zainteresowanie inwestorów wykupem mieszkań. Zdarzają się sytuacje, w których w nowych projektach deweloperskich kilka czy kilkanaście lokali jest wykupywanych przez jednego inwestora. Rosnące ceny nieruchomości zachęcają także do lokowania kapitału w nieruchomościach, niekoniecznie przeznaczonych na wynajem. W efekcie liczba ofert spada, ich cena rośnie, a osoby poszukujące lokalu faktycznie w celach mieszkaniowych mają większą trudność z ich znalezieniem.
5. Uwarunkowania demograficzno – geograficzne
Liczba mieszkańców Polski spada powoli, ale systematycznie. Szacuje się, że w 2021 wynosiła około 37,7 milionów – gdy zaledwie dekadę temu, w 2021, było to 38,06. Na taki stan rzeczy składają się m.in. niższa dzietność oraz emigracje. Mogłoby się wydawać, że w związku z tym, potrzeby mieszkaniowe w Polsce powinny spadać zamiast rosnąć. Warto jednak zauważyć, że spadająca ogólna liczba mieszkańców kraju nie oznacza, że spada liczba mieszkańców miast. Największy popyt na mieszkania występuje więc w największych miastach – jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław czy Poznań – i w efekcie przede wszystkim w nich lokali mieszkalnych brakuje.
Należy także podkreślić, że na zmianę warunków demograficznych w Polsce wpłynęła wojna w Ukrainie. Chociaż większość uchodźców w ciągu miesięcy po agresji Rosji albo powróciła do kraju, albo zdecydowała się wyjechać, szacuje się, że obecnie w Polsce mieszka około milion Ukraińców.
Źródła:
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-w-2022-roku,13,17.html ↩︎
- https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1b.html ↩︎
- https://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2021/nsp-2021-wyniki-wstepne/wyposazenie-mieszkan-i-budynkow-w-instalacje-i-urzadzenia-techniczne-wyniki-wstepne-nsp-2021,3,1.html ↩︎
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-marzec-2023-roku,5,138.html ↩︎
