Chociaż ustawę o ochronie praw lokatorów wprowadzono w życie już ponad dwadzieścia lat temu, wciąż wzbudza ona wiele kontrowersji. Jej temat powraca ostatnimi czasy w związku z głośnymi sprawami patocelebrytów, nie płacących za najem, a za to promujących się w internecie drogimi zakupami, oraz zyskującym na popularności hasłem „mieszkanie prawem, nie towarem”.
Z artykułu dowiesz się:
– jakie obowiązki ma wynajmujący?
– czego nie ma prawa robić wynajmujący?
– dlaczego ustawa nie chroni praw wynajmujących?
– jakie negatywne skutki ma dla rynku ustawa o ochronie praw lokatorów?
– w jaki sposób chronić się przed potencjalną nieuczciwością lokatorów?
Czas czytania: 7 min
Prawa wynajmującego i lokatora
Jak daleko powinny sięgać prawa wynajmującego? Do czego powinien mieć prawo lokator? Mogłoby wydawać się, że sprawa jest prosta. Lokator ma prawo korzystać z lokalu, póki za niego płaci i nie demoluje pomieszczeń. Właściciel powinien zapewnić mu odpowiednie warunki – w tym poszanowanie prywatności. W istocie jednak ta kwestia jest skomplikowana, a polskie prawo nie chroni dostatecznie ani interesów lokatorów, ani – tym bardziej – właścicieli mieszkań. Choćby dlatego, że tych drugich często pozbawia poczucia bezpieczeństwa oraz prawa do ochrony swojej własności. Dochodzi nawet do patologicznych sytuacji w których lokator żyje na koszt właściciela miesiącami – i wszystko w majestacie prawa.
Jakie obowiązki ma wynajmujący?
Według przepisów do obowiązków wynajmującego należy m.in.
- Dokonywanie napraw i wymian instalacji i urządzeń, pozwalających najemcy na korzystanie z wody, energii elektrycznej i ciepła
- Utrzymywanie w porządku pomieszczeń i urządzeń w budynku, które przeznaczone są do wspólnego użytku mieszkańców
- Dokonywanie innych napraw – jak wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej, drzwiowej i podłogi.
Już sam katalog obowiązków wynajmującego tworzy pole do nadużyć. Lokator – w razie, gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków – może wystąpić na drogę sądową. W ustawie nie ma jednak mowy, że obowiązki te spoczywają na właścicielu mieszkania wyłącznie, jeżeli najemca wywiązuje się ze swoich zobowiązań.
W teorii ustawa nakłada na najemcę podobne powinności: powinien m.in. utrzymywać lokal i pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, konserwować i naprawiać podłogi, posadzki, okna, drzwi i wbudowane meble, dbać o stan przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych. W praktyce jednak, jeżeli najemca nie płaci rachunków i nie dba o stan lokalu, wciąż może wymagać od wynajmującego na przykład wymiany pieca grzewczego czy grzejników – a jeżeli ten odmówi… skierować sprawę do sądu.
Czego nie ma prawa robić wynajmujący?
Czego nie ma prawa robić wynajmujący? Oczywiście – wielu rzeczy, ale istnieją trzy punkty, które mogą zaskoczyć osoby, niezaznajomione z przepisami.
Po pierwsze: wynajmujący nie ma prawa wejść do mieszkania, które komuś wynajął, chyba że za zgodą najemcy i w ustalonym wcześniej terminie. Dotyczy to także sytuacji, w której… umowa wynajmu już nie obowiązuje albo najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków – czyli na przykład nie płaci za wynajem.
Po drugie: wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy w innym trybie niż określony w ustawie. Zapisy w umowie takie jak możliwość natychmiastowej emisji w razie nieuregulowania płatności czy naruszania ciszy nocnej i tym podobne, nie mają żadnej mocy prawnej.
Po trzecie: wynajmujący nie ma prawa „wyrzucić” lokatora z mieszkania – niezależnie od tego, co ten robi. Obojętnie, czy najmujący niszczy lokal albo nie płaci czynszu: próba jego usunięcia z mieszkania jest niezgodna z prawem i może skończyć się interwencją policji, ale… wobec właściciela mieszkania.
Trzeba wiedzieć, że w momencie podpisania umowy najmu, najemca ma prawo do korzystania z lokalu. Jakiekolwiek nachodzenie go oznacza więc naruszanie tzw. miru domowego – i artykułu 193 kodeksu karnego. Głosi on:
Po podpisaniu umowy najmu tym „cudzym mieszkaniem” staje się właśnie wynajmowane mieszkanie.
Dlaczego ustawa nie chroni należycie praw wynajmujących?
Ochrona miru domowego najemcy jest – i powinna być – czymś oczywistym. Osoba najmująca mieszkanie nie może być narażona na niezapowiedziane i niechciane wizyty, nikt nie powinien wchodzić do zajmowanej przez nią przestrzeni pod jej nieobecność i nikt też nie powinien być narażony na stratę dachu nad głową z dnia na dzień. Jednocześnie jednak obecne przepisy są sformułowane w sposób, który nie tylko tworzy pole do nadużyć, ale wręcz daje wolną rękę oszustom, którzy z premedytacją wprowadzają się do czyjegoś mieszkania, by żyć na koszt właściciela.
Lokator może zostać przymusowo usunięty z mieszkania na podstawie wyroku nakazującego eksmisję. Tymczasem postępowanie w tej sprawie może ciągnąc się latami. Oczekiwanie na terminy rozpraw, przeciąganie postępowania, wnoszenie apelacji: przy tempie działania polskich sądów, wszystko to może sprawić, że pozbycie się niepłacącego lokatora zajmie lata. Dodatkowo, niektórych osób nie wolno eksmitować, póki nie otrzymają lokalu socjalnego (np. kobiet w ciąży czy małoletnich). Niestety – lokali socjalnych brakuje, a to może jeszcze bardziej przeciągnąć oczekiwanie na usunięcie „najemcy” z mieszkania. Inni lokatorzy muszą mieć zapewniony jeżeli nie lokal socjalny, to zastępczy lub tymczasowy: w Polsce nie ma możliwości dokonania eksmisji „na bruk”. Ponadto wyroków nakazujących eksmisję nie wykonuje się w tzw. okresie ochronnym – od 1 listopada do 31 marca. Wyjątkiem są sytuacje, w których wskazano lokal, do którego osoba eksmitowana ma się przenieść.
W tym czasie właściciel mieszkania nierzadko nie tylko nie otrzymuje umówionych opłat za wynajem, ale musi także samodzielnie regulować należności np. w spółdzielni – ponieważ zgodnie z prawem obowiązek opłacania chociażby funduszu remontowego spoczywa na… właścicielu mieszkania. Nawet jeżeli to jest przez kogoś okupowane. Lokator nie reguluje należności w spółdzielni i za media? Komornik nie przyjdzie do niego! To właściciel musi płacić, inaczej… narobi sobie długów. Czy raczej: ktoś narobi długów na jego konto.
W Polsce nie tak dawno temu dość głośny był przypadek, w którym matka bezprawnie zajmowała mieszkanie przepisane przez krewnych na jej syna – który sam przebywał w rodzinie zastępczej. Nie opłacała rachunków, komornik i sądy tymczasem, niezbyt rychliwe, gdy chodziło o usunięcie jej z lokalu, uparcie ścigały o te należności nieletniego chłopca.1 Inne głośne przypadki dotyczą youtuberów, którzy miesiącami nie opłacali czynszu, co nie przeszkadzało im w zarabianiu na kręceniu filmików – i wrzucaniu do internetu video, na których kupują drogie towary2. Można więc się zastanawiać: czy prawo, stojąc po stronie lokatorów w takich sytuacjach, naprawdę stoi po stronie słabszych?
Obecna sytuacja prawna narusza jedno z podstawowych praw: prawo do ochrony swojej własności. I chociaż niepłacący najemcy mogą znajdować się w trudnej sytuacji, równie często są to osoby, które na opłaty stać lub byłoby stać, gdyby podjęli pracę. Stanie po stronie najemcy nie zawsze oznacza stanie po stronie osoby „słabszej” – sama własność drugiego mieszkania niekoniecznie oznacza, że wynajmujący jest stroną uprzywilejowaną, co pokazuje przypadek dziecka, zadłużonego przez matkę. Nierzadko zakup takiej nieruchomości inwestycyjnej jest rezultatem długich lat wyrzeczeń, który miał zapewnić na przykład spokojną starość lub został przeprowadzony z myślą o przyszłości dzieci. Takie prawo więc – w imię ochrony słabszych – karze osoby, często same będące w trudnej sytuacji. Dopuszcza do sytuacji, w których ktoś, kto sam może spokojnie pracować, żeruje na ludziach zapobiegliwych, którzy często zakup mieszkania na inwestycję opłacili latami wyrzeczeń. Tworzy się tu sytuacja, w której myślenie o przyszłości, oszczędzanie, zapobiegliwość mogą zostać ukarane, a czyste cwaniactwo: premiowane.
Większa liczba lokali socjalnych, możliwość dokonania eksmisji bez wyroku sądu po trzech miesiącach nieopłacania czynszu, szybsze eksmisje w przypadkach, w których lokatorzy nie są osobami faktycznie nie mającymi możliwości podjęcia pracy i opłacenia lokalu, czy ściganie o należności wobec spółdzielni i za media faktycznych użytkowników lokalu – to tylko kilka rozwiązań, które mogłyby poprawić stopień ochrony praw wynajmujących.
Jakie negatywne skutki ma dla rynku ustawa o ochronie praw lokatorów?
Poza skutkiem oczywistym – a więc problemami właścicieli mieszkań, którzy w zetknięciu z nieuczciwym lokatorem muszą latami walczyć o odzyskanie mieszkań, co zabiera nie tylko pieniądze, ale też czas i nierzadko zdrowie – obecne przepisy mają także inne, negatywne skutki.
Po pierwsze – utrudniają znalezienie lokum właśnie osobom, które w teorii przepisy mają szczególnie chronić. Właściciele nie chcą wynajmować mieszkań kobietom w ciąży, niepełnosprawnym czy rodzicom z dziećmi, ponieważ są świadomi, że jeśli ci przestaną płacić – usunięcie ich z lokalu zajmie lata. Tym samym lokatorzy uczciwi mogą mieć problemy ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania.
Po drugie – takie przepisy zwiększają tylko lukę mieszkaniową. Potencjalni wynajmujący rezygnują niekiedy z wynajmu lokalu, nie chcąc ryzykować ewentualnych problemów.
Po trzecie – tworzą pole do działania dla osób, które nierzadko z premedytacją wynajmują lokale, z zamiarem dokonania oszustwa: zamieszkania w cudzej nieruchomości i życia na koszt właścicieli.
W jaki sposób chronić się przed nieuczciwością lokatorów?
Właściciel mieszkania posiada dość wąskie pole manewru. Żadne zapisy w umowie same w sobie nie chronią go w sytuacji, w której lokator przestaje płacić. Nadrzędne wobec nich są zapisy z ustawy – a ta ochrania przede wszystkim interesy najemcy. Możliwości, jakie posiada właściciel, to:
- Lokator musi podpisać oświadczenie, że w przypadku, w którym nie będzie opłacał czynszu, zgadza się na eksmisję pod konkretny adres. Trzeba tu podkreślić, że dokument powinien zostać poświadczony notarialnie. Umieszczenie takiego zapisu w umowie nie ma mocy prawnej, jeżeli w jej sporządzenie nie zaangażowano notariusza. Oczywiście, łączy się to z dodatkowymi kosztami. Dotyczy to jednak wyłącznie wynajmu okazjonalnego i taki sposób… również można obejść. Wystarczy, że osoba, która zadeklaruje przyjęcie lokatora w razie eksmisji, wycofa swoje oświadczenie.
- Właściciel może wynajmować pokoje, nie całe mieszkanie. Jeżeli przedmiotem umowy jest np. wynajem jednego pokoju w dwupokojowym mieszkaniu, pozostawia to wynajmującemu większe możliwości. Najemca na przykład nie może odmówić mu wstępu do mieszkania – jedynie do pokoju, który wynajmuje.
W skrajnych sytuacjach niektórzy wynajmujący posuwają się także do działań wątpliwych prawnie albo wręcz z prawem niezgodnych. Na przykład zatrudniają osoby, które specjalizują się w „usuwaniu” najemców – i wynajmują im mieszkanie, podpisując drugą umowę najmu czy dokonują ich zameldowania w lokalu. Oczywiście, dotychczasowy lokator może próbować podważyć taką umowę, postępowania tego typu jednak trwają, a chociaż policja usunie z lokalu właściciela, to już niekoniecznie drugiego najemcę, przedstawiającego umowę. (Taką sytuację opisywał na przykład Onet. Najemca przez dwa lata nie płacił czynszu – właścicielka podpisała więc kolejną umowę najmu3.)
Czy inwestowanie w nieruchomości faktycznie jest bezpieczne?
Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najpopularniejszych sposobów lokowania nadwyżek pieniężnych. Przede wszystkim dlatego, że uważa się taką inwestycję za stosunkowo bezpieczną i przynoszącą wysokie zyski w długiej perspektywie. Jednak to przekonanie może być złudne. Wystarczy przyjrzeć się rynkom nieruchomości w takich krajach jak Anglia, Szwecja czy Holandia. Tam i ceny zakupu i czynsze najmu stają się coraz niższe. Czy i Polskę też to czeka, a jeśli tak – to kiedy? Na takie pytania mogą odpowiedzieć tylko fachowcy rynku nieruchomości, którzy wciąż monitorują zachowania i indeksy rynkowe. Indywidualny inwestor nie ma lekko. Nie wspominając o tym, że istnieją także inne ryzyka – jak właśnie natknięcie się na nieuczciwych lokatorów.
Popularnym sposobem inwestowania jest zarabianie na gotówce, a bezobsługowe inwestycje są najmniej angażujące czasowo i emocjonalnie. Dlatego wciąż namawiamy czytelników do Inwestycji Yanok. Choć każda inwestycja wiąże się z jakimś poziomem ryzyka, to w Funduszu Hipotecznym Yanok staramy się je minimalizować, aby Inwestor miał głowę spokojną i mógł się cieszyć z zysków. Ośmioletnie doświadczenie, wiedza o rynku finansowym oraz na temat nieruchomości, na których zabezpieczamy nasze Pożyczki, ułatwiają nam to zadanie.
- https://www.mjakmama24.pl/aktualnosci/chlopiec-z-rodziny-zastepczej-ma-gigantyczne-dlugi-wszystko-przez-matke-ktora-go-porzucila-aa-8jYp-6osp-bSgP.html ↩︎
- https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/patoyoutuber-od-pol-roku-nie-placi-czynszu-prawnicy-nie-maja-dobrych-wiesci/3yfq9bv ↩︎
- https://wiadomosci.onet.pl/krakow/mezczyzna-nie-placil-czynszu-wprowadzilo-sie-do-niego-dwoch-nieznajomych/p54t9vg ↩︎
