Jeden z najpopularniejszych – i przez wielu uważany za najbezpieczniejszy – sposobów zabezpieczenia roszczeń pieniężnych (np. pożyczki) to zabezpieczenie na nieruchomości. Nie każdy jednak wie, że poza wpisem hipoteki do Księgi Wieczystej, jest jeszcze jednak opcja: mianowicie przewłaszczenie. Na czym polega to rozwiązanie i czy dobrze zabezpiecza interesy zarówno pożyczkobiorcy, będącego przedsiębiorcą jak i pożyczkodawcy? Wyjaśniamy to w dzisiejszym artykule.
Z tego tekstu dowiesz się:
– czym jest przewłaszczenie na zabezpieczenie
– jakie elementy powinna zawierać umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie
– czy przewłaszczenie to dobra opcja z perspektywy dłużnika i wierzyciela.
Czas czytania: 7 min
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych. Polega ona na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz wierzyciela z równoczesnym zobowiązaniem go do powrotnego przeniesienia własności, pod warunkiem spłaty długu w terminie.
Istotą przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości jest rozporządzenie nią przez właściciela (zwanego również „przewłaszczającym”) na rzecz innej osoby – wierzyciela, w celu zabezpieczenia określonych kwot pieniężnych. Oznacza to, że przyczyną prawną tego rozporządzenia nie jest definitywne przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela, lecz zagwarantowanie wierzycielowi możliwości zaspokojenia się z tej nieruchomości w przypadku niespełnienia przez dłużnika zabezpieczonego długu.
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest więc dokonywana w celu:
- nabycia przez wierzyciela przewłaszczanej nieruchomości,
- zaciągnięcia przez dłużnika zobowiązania
- uwolnienia się przez dłużnika ze zobowiązania
- bezpłatnego przysporzenia na rzecz wierzyciela.
A zawiera się ją wyłącznie w celu zabezpieczenia zobowiązania.
Ujmując sprawę prościej:
Własność nieruchomości jest tutaj gwarantem spłaty udzielonego finansowania. Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci długów – wierzyciel pozostanie właścicielem nieruchomości, a dłużnik utraci możliwość żądania zwrotnego przeniesienia własności (czyli nie będzie mógł domagać się zwrotu praw własności). Jeśli dłużnik je ureguluje – wierzyciel ma obowiązek z powrotem przenieść własność nieruchomości na dłużnika. Odpowiednio skonstruowana umowa zabezpiecza więc interesy obu stron.
Należy nadmienić, że przewłaszczeniu mogą podlegać nie tylko nieruchomości, ale też na przykład auta, sprzęt komputerowy, maszyny. W tekście omawiamy jednak wyłącznie sprawę nieruchomości, ponieważ to ten rodzaj przewłaszczenia znajduje się w polu zainteresowania Funduszu Hipotecznego Yanok. Skupiamy się także jedynie na sytuacji, w której umowa zostaje zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, a nieruchomość nie jest centrum życia rodzin.
Umowa przewłaszczenia jako zabezpieczenie zobowiązania – co powinna zawierać?
Aby umowa faktycznie była umową przewłaszczenia, musi mieć konkretną konstrukcję. To jak zostanie sformułowana ma duże znaczenie zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. Uczciwie skonstruowana umowa przewłaszczenia zabezpiecza interesy obu jej stron – ale trzeba dopilnować szczegółów. Niewiedza lub zła wola jednej ze stron umowy może skutkować umieszczeniem w niej niekorzystnych zapisów.
Trzeba pamiętać, że aby umowa była umową przewłaszczeniową, musi służyć zabezpieczeniu należności wierzyciela, a co za tym idzie jest umową towarzyszącą umowie głównej (dotyczącej np. pożyczki). A zatem umowa przewłaszczeniowa nie może istnieć bez umowy głównej.
Istotne elementy umowy przewłaszczenia, to:
- Wskazanie Wierzytelności.
- Zobowiązanie dłużnika.
- Zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności
- Sposób zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczanej nieruchomości.
- Dodatkowo wskazanie wartość przewłaszczanej nieruchomości
Wskazanie Wierzytelności i Zobowiązanie dłużnika do przeniesienia własności.
Zarówno wskazanie wierzytelności, jak i zobowiązanie dłużnika do przeniesienia własności są kluczowe dla konstrukcji umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Jeżeli umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie w swojej konstrukcji nie służy zabezpieczeniu, lecz wzbogaceniu wierzyciela, to jest ona pozbawiona przyczyny prawnej. Zgodnie z art. 156 k.c., jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. W przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie tym zobowiązaniem będzie zobowiązanie się dłużnika do zabezpieczenia swojego długu.
Zgodnie z art. 158 k.c., zobowiązanie to powinno być wymienione w akcie notarialnym dokumentującym umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie. W akcie notarialnym trzeba wprost wskazać, że przeniesienie własności nieruchomości następuje w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności. Powoduje to, że nieistnienie wierzytelności (najczęściej będzie to nieważność umowy kredytu lub pożyczki) powoduje nieważność umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie będzie więc miała charakter akcesoryjny wobec zabezpieczanej wierzytelności. W umowie powinna być zatem wskazana zabezpieczana wierzytelność. W praktyce zdarza się, że umowa pożyczki jest zawierana w tym samym akcie, co umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Inaczej rzecz ujmując: aby podpisać umowę przewłaszczenia nieruchomości, najpierw musi istnieć zobowiązanie pieniężne (np. pożyczka), które ma zostać w ten sposób zabezpieczone.
Z opisanych powyżej celu i przyczyny prawnej przewłaszczenia na zabezpieczenie wynikają kolejne, konieczne postanowienia, które są niezbędne, aby umowa mogła zostać uznana za zawartą w celu przewłaszczenia na zabezpieczenie. Brak tych elementów sprawi, że umowa będzie nieważna.
Najważniejszym postanowieniem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, poza samym przeniesieniem własności nieruchomości na wierzyciela, będzie zobowiązanie tegoż wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości w przypadku spełnienia świadczenia albo wygaśnięcia zabezpieczanej wierzytelności z innej przyczyny. Oznacza to, że wierzyciel po odzyskaniu długu (np. spłaceniu pożyczki) musi zwrócić pierwotnemu właścicielowi prawa własności nieruchomości.
Zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności
Zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności jest kluczowe, ponieważ tylko takie postanowienie będzie czyniło z umowy przewłaszczenia umowę dokonaną na zabezpieczenie, a nie w celu definitywnego rozporządzenia własnością nieruchomości. Bez tego zobowiązania umowa nie jest umową przewłaszczenia – i zostaje zawarta nie w celu zabezpieczenia wierzytelności, a aby przekazać nieruchomość drugiej stronie umowy.
W umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie przeniesienie własności nieruchomości ma zgodnie z art. 155 § 1 k.c. charakter konsensualny, a zatem wywiera skutek z chwilą zawarcia umowy. Z kolei zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości przez wierzyciela na przewłaszczającego ma charakter obligacyjny, a zatem skuteczny wyłącznie pomiędzy stronami w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie. To dlatego stosowanym zabezpieczeniem jest wpisanie roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej przewłaszczanej nieruchomości
Przewłaszczający ma więc prawo do ujawnienia swojego roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Ma to miejsce na podstawie zawartego w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie zobowiązania wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości. W myśl art. 92 § 4 zd. 2 Pr.not. na żądanie strony wniosek taki składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego notariusz sporządzający akt notarialny. W praktyce zawierając umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie notariusz w tym samym czasie składa wniosek o wpis roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej. Brak wpisu tego roszczenia do księgi wieczystej nie czyni umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieważną. W interesie przewłaszczającego leży więc zadbanie o to, aby notariusz złożył taki wniosek.
Sposób zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczanej nieruchomości.
Zasadą przewłaszczenia na zabezpieczenie jest to, że posiadanie nieruchomości pozostaje w rękach dotychczasowego jej właściciela. Staje się on posiadaczem zależnym nieruchomości: nie posiada praw własności, ale wciąż może z niej korzystać. Celem przewłaszczenia jest bowiem zabezpieczenie określonej wierzytelności, nie korzystanie z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie przez nabywcę. Oczywiście kto i w jaki sposób będzie korzystał z nieruchomości zależy od uzgodnień stron w ramach swobody umów. Można również ustalić, że to wierzyciel, jako nabywca nieruchomości, będzie z niej korzystał, zaś jej przychody naturalne czy częściej – cywilne, zostaną zaliczone na poczet zabezpieczanej wierzytelności. Na przykład: jeśli zabezpieczeniem jest hotel, strony mogą ustalić, że wierzyciel będzie z niego korzystać, a wpływy z działalności będą przez niego wliczane w spłatę długu.
Ustalenie sposobu zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie nie stanowi niezbędnych zapisów umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Zazwyczaj strony ustalają jeden z dwóch sposobów zaspokojenia w sytuacji, w której należność nie zostałaby spłacona, tj. a) przejęcie nieruchomości przez wierzyciela; b) sprzedaż nieruchomości.
Przejęcie czy sprzedaż nieruchomości?
Wierzyciel staj się właścicielem nieruchomości z chwilą zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, ale nie oznacza to jeszcze, że w tym momencie następuje jego zaspokojenie. To ma miejsce w chwili, w której jego wierzytelność stanie się wymagalna (czyli jej termin spłaty minął) i zarazem wygaśnie roszczenie dotychczasowego wierzyciela do zwrotnego przeniesienia jej własności.
W praktyce strony najczęściej wybierają sprzedaż nieruchomości jako sposób zaspokojenia. Polega to na tym, że w sytuacji, w której wygaśnie roszczenie dotychczasowego wierzyciela o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości, ma on obowiązek sprzedać nieruchomość, a z uzyskanej ceny zatrzymać część odpowiadającą jego wierzytelności, zaś nadwyżkę zwrócić dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Rozwiązanie takie zasadniczo jest bardzo korzystne dla stron. Eliminuje ryzyko bezpodstawnego wzbogacenia się wierzyciela oraz wprowadza czytelne zasady wzajemnych rozliczeń. Jednak aby zapewnić jak najlepszą skuteczność tej metody należy w umowie uzgodnić sposób znalezienia nabywcy oraz minimalną cenę sprzedaży. Pozwoli to zapobiec sytuacji, w której wierzyciel celowo będzie zaniżał cenę aby sprzedać nieruchomość osobie przez siebie podstawionej w celu jej przejęcia bez obowiązku rozliczenia i bez obowiązku zwrotu nadwyżki.
Zabezpieczeniem przed takim działaniem może być przewidzenie w umowie prawa dotychczasowego właściciela do znalezienia nabywcy albo umówienie się, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w drodze licytacji nadzorowanej przez komornika.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, na wierzycielu ciąży obowiązek dochowania należytej staranności przy sprzedaży przewłaszczonej rzeczy, zaś w przypadku jego niedochowania (sprzedaży po cenie niższej, niż była możliwa do uzyskania), przewłaszczającemu przysługuje roszczenie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.), które będzie mógł potrącić z długiem zabezpieczonym przewłaszczeniem na zabezpieczenie.
W przypadku braku postanowień umownych w tej kwestii rozliczenie powinno nastąpić – jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy – w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Dla ustalenia, czy doszło do bezpodstawnego wzbogacenia (a także – w jakim zakresie została zaspokojona zabezpieczana wierzytelność) należy brać pod uwagę wartość nieruchomości z chwili, w której wygasło roszczenie dotychczasowego właściciela o zwrotne przeniesienie własności, a nie z chwili zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (ani także wartość wskazaną w tej umowie przez strony).
Dodatkowo wskazanie wartość przewłaszczanej nieruchomości
Wskazanie wartości przewłaszczanej nieruchomości w umowie nie jest konieczne. Warto jednak o nie zadbać, ponieważ ma zapobiegać zjawisku nadzabezpieczania. Sposób określenia wartości zależy od uzgodnień stron. Nie należy również zakładać, że wartość nieruchomości powinna odpowiadać kwocie zabezpieczanej wierzytelności. Nadzabezpieczenie nie polega bowiem na tym, że wartość przewłaszczanej nieruchomości jest wyższa niż wysokość zabezpieczanej wierzytelności, lecz na tym, że wierzyciel będzie mógł uzyskać z przedmiotu zabezpieczenia więcej niż wynosi jego wierzytelność.
Wskazanie wartości nieruchomości w umowie ma więc przykładowo zapobiec sytuacji, w której zabezpieczeniem wierzytelności 100 000 złotych jest nieruchomość w istocie warta 1 000 000 złotych, a jednocześnie strony ustalają, że jeśli dług nie zostanie zwrócony – dłużnik nie będzie miał prawa domagać się zwrotu praw własności. W takiej sytuacji wierzyciel bezpodstawnie by się wzbogacił, otrzymując na poczet spłaty długu nieruchomość, której wartości dziesięciokrotnie przekracza wysokość należności.
Czy przewłaszczenie na zabezpieczenie to dobra forma zabezpieczenia należności?
Odpowiedź na pytanie, czy przewłaszczenie na zabezpieczenie to bezpieczna opcja brzmi: to zależy. Jeśli umowa jest przejrzysta, uczciwa i reguluje wszystkie dodatkowe kwestie (np. sposób zaspokojenia z nieruchomości czy warunki na jakich zostanie sprzedana w razie niespłacenia należności), może być traktowana jako dobra alternatywa wobec hipoteki. Przewłaszczenie bywa jednak wykorzystywane do nieuczciwych praktyk – na przykład próby zbycia nieruchomości poniżej jej wartości na poczet długu. Z perspektywy dłużnika bardzo istotna jest więc konsultacja z prawnikiem, aby zweryfikował zapisy w umowie.
Pożyczki Yanok mogą być zabezpieczane zarówno hipoteką jak i poprzez przewłaszczenie. W umowach przewłaszczenia na zabezpieczenie zawieranych przez Fundusz wskazujemy jako sposób zaspokojenia z nieruchomości sprzedaż, oraz zasady, dotyczące ewentualnego jej zbycia. Chociaż Fundusz przejmuje prawo własności nieruchomości, dotychczasowy właściciel dalej może z niej korzystać, a procedura zwrócenia mu prawa własności zostaje uruchomiona natychmiast po spłacenie długu i jest szczegółowo określona w umowie.
Źródła:
Aleksandra Pęczak
Autorka, Prawnik,
Specjalista ds. umów i windykacji
