W lipcu 2023 uruchomiono program dopłat do kredytów hipotecznych dla osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. W artykule analizujemy, czy i w jaki sposób wpłynął on na rynek nieruchomości i kto najwięcej na nim skorzystał.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest program „Bezpieczny kredyt na 2%”?
- Jakie były efekty programu?
- Jak zmieniły się ceny nieruchomości w 2023?
- Kto skorzystał na kredycie 2%?
- Czy kredyt 2% stoi za wzrostem cen nieruchomości w 2023?
Czas czytania: 5 min
Program kredytów na 2% – jakie są jego założenia?
Program rządowy PiS „Bezpieczny kredyt na 2%” w swoim założeniu miał wesprzeć Polaków, którzy w obliczu trudnej sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym, pomimo posiadania zdolności kredytowej, mają trudności w zakupie lokalu mieszkalnego1.
W ramach programu osoby do 45 roku życia, które nie posiadają i nigdy nie posiadały mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do nieruchomości, mogą otrzymać specjalną dopłatę do kredytu hipotecznego. Dopłata ta stanowi różnicę między stałą stopą ustalaną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów (o stałej stopie), a oprocentowaniem wynoszącym 2%. Osoby ubiegające się o dopłatę muszą posiadać zdolność kredytową adekwatną do ceny zakupu mieszkania. O tzw. Bezpieczny kredyt 2% może ubiegać się małżeństwo, para, która ma wspólne dziecko lub singiel/singielka.
Korzyścią dla osób, które przystąpią do programu, są niższe koszty związane z odsetkami, a także przewidywalne oprocentowanie kredytu. Ma to zmniejszyć poziom niepewności kredytobiorców związany z obawą przed wzrostem rat w sytuacji podniesienia stóp procentowych.
Warto pamiętać, że realny koszt kredytów z tego programu przekracza 2%. Trzeba tu podkreślić m.in., że dopłaty stosowane są przez pierwszych 10 lat, po których nastąpi zmiana warunków kredytowania. (Obecnie niemożliwe jest przewidzenie, jak zmienią się warunki.) Poza tym z kredytem mogą wiązać dodatkowe koszty – jak prowizja bankowa, koszt ubezpieczenia czy opłata za gwarancję wkładu własnego. RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) tego typu kredytów jest zależna od banku i zaczyna się od około 4,72 (w przypadku Pekao).
Jakie były efekty pierwszych miesięcy programu „Bezpieczny kredyt na 2%”?
Dla osób, które spełniają wymagania programu i planowały zakup własnego mieszkania, rządowa dopłata okazała się atrakcyjnym rozwiązaniem. Jego wprowadzenie wpłynęło na zwiększenie liczby wniosków kredytowych – w październiku 2023 Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że do września 2023 wartość kredytów wzrosła w stosunku do września 2022 o 232,7% (do aż 7,17 miliarda złotych). Przyczyn takiego stanu jest wiele (m.in. wzrost przeciętnego wynagrodzenia), ale zdaniem specjalistów największy wpływ na wzrost miał start programu. Znakomitą większość wniosków składali właśnie jego beneficjenci (według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii do października 2023 podpisano takich umów już ponad 17,5 tysiąca na łączną kwotę 6,9 miliarda).
O ile jednak program cieszy się dużym powodzeniem wśród potencjalnych beneficjentów, o tyle nie wszystkie jego efekty można jednoznacznie ocenić jako pozytywne dla rynku. Wpłynął na wzrost popytu na nieruchomości, co z kolei przełożyło się na wzrost cen mieszkań oraz usług w branży budowlanej. W efekcie skorzystali na nim w dużej mierze deweloperzy – sprzedający mieszkania po wyższych cenach oraz banki – należy pamiętać, że te wcale nie udzielają kredytu na niższy procent, to budżet państwa pokrywa różnicę pomiędzy faktycznym oprocentowaniem, a tym „dwuprocentowym”. Pieniądze te trafiają z budżetu do banków. Większa liczba udzielanych kredytów hipotecznych oznacza więc dla banków wyższe zyski.
Jak wzrosły ceny nieruchomości w 2023?
Jak wynika z analiz i raportów podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości – już sama informacja o możliwości wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt na 2%” wpłynęła na wzrost cen. Tendencja ta utrzymała się w kolejnych miesiącach, przyspieszając i tak stały od lat trend wzrostowy.
Według raportów w pierwszym półroczu 2023 roku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Krakowie wzrosła o około 12%. Niewiele mniejszy wzrost odnotowano w Warszawie – wyniósł on około 10%. Jeszcze bardziej wzrosły ceny na rynku wtórnym: w Krakowie średnia cena poszła w górę o średnio 16%. W październiku na jeszcze większe wzrostu wskazał serwis Ranomat.pl. Wedle szacunków średnia zmiana cen pomiędzy wrześniem 2022 a wrześniem 2023 wyniosła 16% na rynku wtórnym, 11% na rynku pierwotnym. Rekordowo drogi okazał się Kraków: gdzie ceny mieszkań na rynku pierwotnym poszły w górę aż o 28%.
GUS wskazuje na ogólny wzrost lokali mieszkalnych w Polsce o 3,2% w 2 kwartale 2023 w stosunku do 1 kwartału 2023 i na wzrost 7% rok do roku. Na rynku pierwotnym lokale mieszkalne między 2 kwartałem 2022 a kwartałem 2023 podrożały o 10,4%, a na rynku wtórnym – o 4,1%2.
Warto te wskaźniki porównać jednak z danymi z 2022. O ile w pierwszym półroczu 2022 mieszkania drożały wolniej niż w 2023 – bo ceny w 2 kwartale 2022 wzrosły zaledwie o 2% w stosunku do 1 kwartału – o tyle wzrost cen rok do roku okazał się wyższy: pomiędzy 2 kwartałem 2021 a 2 kwartałem 2022 ceny mieszkań wzrosły o 12,4%. (https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-2-kwartale-2022-roku,12,16.html)
Czy to faktycznie kredyt 2% wpłynął na podniesienie cen nieruchomości?
Odpowiedź na pytanie, czy to program dofinansowania do kredytów hipotecznych odpowiada za wzrost cen, jest skomplikowana. Jak pokazują dane GUS – ceny wzrastały dynamicznie już wcześniej (w 2022 jednym z wpływających na to czynników była destabilizacja rynku najmu związana z napływem uchodźców z Ukrainy).
Eksperci zgodnie wskazują, że uruchomienie programu wytworzyło zjawisko skumulowanego popytu: osoby, które chciały jeszcze poczekać z zakupem mieszkania postanowiły skorzystać z okazyjnej opcji, dla innych program stał się jedyną szansą na wzięcie kredytu hipotecznego. Wpłynęło to na szybki skok cen, które w innym wypadku wzrastałyby wolniej.
Jednocześnie podstawowym czynnikiem generującym wzrost cen jest właśnie wysoki popyt – który bez programu nie zmalałby, a jedynie rozłożył się na dłuższy czas – za którym nie nadąża podaż. W Polsce wciąż budowane jest za mało mieszkań, a rynek najmu długoterminowego jest znacznie mniej rozwinięty i ustrukturowany niż na Zachodzie (np. według danych Eurostatu w 2022 tylko 51,1% nieruchomości w Niemczech należy do swoich mieszkańców). Problemem są także pustostany – ostatnie dane GUS na ten temat pochodzą z 2020 roku i według nich aż około 15% mieszkań w Polsce (ok. 1,86 miliona) stało pustych. Nawet biorąc pod uwagę możliwość zafałszowania danych (np. poprzez niezgłoszony wynajem), liczba pustostanów wciąż jest znacząca. Oznacza to, że w Polsce istnieje wiele mieszkań, które pozostają „poza rynkiem”, co zwiększa różnicę pomiędzy popytem a podaż na rynku nieruchomości.
Gdyby program kredytów 2% nie został uruchomiony, ceny mieszkań prawdopodobnie więc nie rosłyby tak dynamicznie – wciąż jednak by wzrastały.
Komu przysłużył się program dopłat do kredytów?
Eksperci zwracają uwagę na to, że chociaż program stał się szansą dla wielu osób na zakup mieszkania, w dużej mierze przysłużył się przede wszystkim interesom banków oraz deweloperów. Chociaż beneficjenci dofinansowania mają możliwość zaciągnięcia atrakcyjnie oprocentowanego kredytu, wszyscy kupujący płacą za nieruchomości więcej niż nabywcy zapłaciliby, gdyby nie wprowadzano programu. Z kolei banki udzielają większej ilości kredytów, na wyższe kwoty i zarabiają na odsetkach – bo przecież słynne (i teoretyczne) „2%” wcale nie oznacza, że bank zgadza się właśnie na takie oprocentowanie. Różnicę między procentem „rynkowym” a tym, jakie otrzymuje klient, pokrywa budżet państwa, a co za tym idzie: wszyscy obywatele.
Programy, mające ułatwiać zakup mieszkania, niekoniecznie więc są naprawdę efektywne – nie zwiększają bowiem podaży mieszkań i wciąż istnieje problem ich braku oraz zbyt wysokich cen. Naprawdę skuteczne mogą okazać się programy, które będą sprzyjały albo ograniczeniu masowych wykupów mieszkań albo ułatwiające ich budowę. Przykładem rozwiązań tego drugiego rodzaju jest np. duża ulga budowlana, która obowiązywała w latach 1992 – 2001. Dzięki temu podatnik (w tym osoba prywatna) mógł odliczyć poniesione przez siebie wydatki poniesione na budowę budynku wielolokalowego (minimum 5 lokali), który powstawał z myślą o najmie. Program ten de facto nie wymagał żadnych nakładów ze strony państwa, a doprowadził do długotrwałego ożywienia na rynku nieruchomości.
Zabezpieczenie na nieruchomości, a wzrost cen mieszkań
Fundusz Hipoteczny Yanok, związany z KRN, zabezpiecza Pożyczki Yanok dla przedsiębiorców na nieruchomościach. Taki model biznesowy sprawia, że stale śledzimy rynek nieruchomości, zarówno w zakresie wahań cen, jak i wszelkich zmian prawnych oraz dotyczących popytu i podaży. Nasze mocne związki z KRN zapewniają nam specjalistyczną wiedzę oraz duże doświadczenia. Dzięki temu możemy sprawnie szacować wartość nieruchomości, na których zabezpieczamy finansowanie, ich możliwości zbytu oraz minimalizować ryzyko, związane z udzieleniem pożyczki. Wszystko to sprawia, że już od ośmiu lat kapitały Funduszu oraz środki pozyskane od naszych Inwestorów pozostają bezpieczne.
Może Cię zainteresować:
- Pożyczka hipoteczna dla przedsiębiorców vs firmowy kredyt hipoteczny.
- Skarga pauliańska – czym jest, jakie ma znaczenie i w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie?
- Windykacja z hipoteki w praktyce
