Ustanowienie hipoteki na nieruchomości to obok przewłaszczenia jeden z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny w przypadku braku spłaty należności jest pod wieloma względami uprzywilejowany w stosunku do innych wierzycieli dłużnika. Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. W artykule wyjaśniamy, jak dokładnie działa zabezpieczenie na nieruchomości, tłumaczymy, dlaczego jest ono jedną z najlepszych gwarancji odzyskania należności oraz w jaki sposób dochodzi się roszczeń zabezpieczonych hipoteką. Odpowiadamy także na pytanie: czy zabezpieczenie na nieruchomości to naprawdę najlepsza opcja dla wierzyciela?
Z artykułu dowiesz się:
- Czym jest hipoteka?
- W jaki sposób hipoteka może stanowić rzeczowe zabezpieczenie wierzytelności?
- Jaki jest zakres zabezpieczenia hipotecznego?
- Pierwszeństwo hipotek.
- Jak wygląda dochodzenie roszczeń zabezpieczonych hipoteką?
- Jak przebiega egzekucja z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką?
Czas czytania: 8 min
Czym jest hipoteka?
Hipoteka to powszechna forma zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych na nieruchomości. Uregulowana jest przez przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Hipoteka jest odpowiednikiem powszechnie znanego zastawu. Zastaw może obciążać tylko rzecz ruchomą, a hipoteka może być ustanowiona jedynie na nieruchomości.
Wyróżniamy dwie formy hipoteki: hipotekę umowną i przymusową. Źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, a więc umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Natomiast hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, a nawet wbrew jego woli. Hipoteka ta najczęściej powstaje na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie i wysokość wierzytelności z tytułu zaległości publicznoprawnych, np. zaległości podatkowe.
Coraz częściej można się spotkać z wpisem hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia prokuratorskiego, które stanowi tytuł wykonawczy z chwilą jego wydania. Hipoteka taka ma na celu zapobieżenie pozbycia się bądź ukrycia przez podejrzanego czy też oskarżonego posiadanych środków majątkowych, służących zaspokojeniu ewentualnie zasądzonych w wyroku należności majątkowych czy finansowych.
Niniejsze opracowanie dotyczy hipoteki umownej. Skupiamy się na hipotece umownej, ponieważ taka leży w polu zainteresowań Funduszu Hipotecznego Yanok: nasi Pożyczkobiorcy wyrażają zgodę na jej ustanowienie w celu zabezpieczenia zobowiązania. Prawnicy i specjaliści Funduszu są więc doskonale zaznajomieni z przepisami i czynnościami, które związane są z windykacją z hipoteki właśnie w takich przypadkach.
Hipoteka umowna
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej, sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie (np. umowie pożyczki) stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Hipoteka umowna jest ustanawiania na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz wpisu do księgi wieczystej.
Wpis w księdze stanowi bardzo istotny element, ponieważ ma on charakter konstytutywny,
co oznacza, że hipoteka powstaje dopiero z chwilą jego dokonania.
Zgodnie art. 245 kodeksu cywilnego1 hipoteka ustanawia się w formie aktu notarialnego. Wpisu w księdze wieczystej można dokonać samemu poprzez złożenie stosownego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, załączeniu wymaganych dokumentów oraz dokonaniu opłaty sądowej, jednak nie mając doświadczenia łatwo zrobić to nieprawidłowo i narazić się na bardzo przykre konsekwencje, o czym poniżej. Tym samym za Fundusz Hipoteczny Yanok wpisu w dziale IV księgi wieczystej obciążonej nieruchomości dokonuje notariusz.
Ujmując sprawę krótko: hipoteka ma chronić interesy wierzyciela. Jeśli dłużnik nie będzie spłacać pożyczki hipotecznej i nie uda się załatwić sprawy polubownie, wierzyciel może rozpocząć działania, których celem będzie odzyskanie środków z pieniędzy uzyskanych ze zlicytowania nieruchomości.
W efekcie przynajmniej w teorii zabezpieczenie tego typu jest korzystne i dla wierzyciela, i dla dłużnika (który – dopóki spłaca pożyczkę – nie ma powodów do obaw). Warto jednak podkreślić, że nie każdy posiada dostateczną wiedzę, aby udzielić pożyczki hipotecznej, a później bezproblemowo dochodzić swoich roszczeń.
Hipoteka jako rzeczowe zabezpieczenie wierzytelności
Poza obciążeniem nieruchomości hipoteka może także obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego) lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
tzw. subintabulat, zwane potocznie hipoteką na hipotece.
Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że wobec wierzyciela hipotecznego za zaciągnięte zobowiązanie dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z określonego składnika majątku, np. nieruchomości, a nie z całego swojego majątku jak w przypadku dłużnika osobistego. Ujmując sprawę prościej w przypadku, w którym dłużnik rzeczowy nie spłaci należności, egzekucja może być prowadzona tylko z nieruchomości z wyłączeniem innych składników majątku dłużnika takich jak pojazdy mechaniczne czy wynagrodzenie za pracę.
Zakres zabezpieczenia hipotecznego
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym na podstawie przepisów kodeksu postępowanie cywilnego i innych (chyba że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu, np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Zatem, wierzyciel wnosi pozew o zapłatę do właściwego sądu. Sąd rozpatruję pozew i w przypadku stwierdzenia istnienia roszczenia wydaje stosowne orzeczenie, w którym stwierdza, że dłużnik ma obowiązek zapłacić daną kwotę wierzycielowi.
Zalety zabezpieczenia hipotecznego
Zaletą zabezpieczenia hipotecznego jest to, że wierzyciel hipoteczny w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Nie ma także znaczenia, jeśli nieruchomość przejdzie na własność kogoś innego hipoteka niejako „podąża za nieruchomością”. Główną cechą hipoteki jest więc jej trwałość. To korzyść z perspektywy wierzyciela – jego interesy nie zostaną naruszone, nawet jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana albo przekazana w darowiźnie komuś innemu. Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwe, ale w takim wypadku albo hipoteka pozostanie na nieruchomości (i wierzyciel wciąż może domagać się jej spłaty), albo na mocy umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym część pieniędzy z transakcji zostanie przeznaczona na spłatę hipoteki.
Zatem gdyby okazało się, że właściciel nieruchomości ma więcej długów wobec innych osób i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji. Dodatkowo, hipoteka jest większa niż kwota udzielonego finansowania. Dłużnicy często zastanawiają się, dlaczego hipoteka jest większa niż kredyt lub pożyczka – wynika to przede wszystkim z faktu, że dłużnik poza podstawową kwotą musi spłacić także odsetki.
Kolejność zaspokajania roszczeń
Zgodnie z kolejnością zaspokajania roszczeń wpisaną w art. 1025 kpc 2 pieniądze ze „sprzedaży” nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej z nieruchomości trafią najpierw do wierzyciela hipotecznego, a dopiero jeśli jakieś kwoty zostaną – do innych wierzycieli. Należy jednak pamiętać, że pierwszeństwo przed wierzytelnościami hipotecznymi mają koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika.
W przypadku gdy Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości na wniosek innego wierzyciela to wierzyciel hipoteczny i tak staje się uczestnikiem takiego postępowania egzekucyjnego i korzysta z wyżej wskazanego pierwszeństwa zaspokojenia. Zatem, wierzyciel hipoteczny nie musi brać czynnego udziału w postępowaniu a i tak zostanie uwzględniony w pierwszej kolejności przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji przed wierzycielem, który wszczął postępowanie.
Pierwszeństwo hipotek
Ta sama nieruchomość może zostać obciążona większą liczbą hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma jednak pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później. Dlatego tak ważny jest moment złożenia wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej zabezpieczonej nieruchomości.
Jest to jedna z „pułapek”, w które może wpaść osoba, udzielająca pożyczki hipotecznej, a nieświadoma w jaki sposób działa hipoteka.
Hipoteki wpisane na dalszych pozycjach nie dają takiego poziomu zabezpieczenia, jak hipoteka z pierwszego miejsca – bo ta ma pierwszeństwo przed hipotekami z dalszych pozycji.
Ponadto, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść hipotekę wpisaną na dalszym miejscu. Oznacza to, że po wykreśleniu hipoteki z pierwszego miejsca, ta wpisana na drugim nie zyskuje automatycznie pierwszeństwa – właściciel może wpisać na pierwsze miejsce nowe zobowiązanie lub np. przesunąć na nie wpis z miejsca trzeciego lub czwartego. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części.
Fundusz Hipoteczny Yanok stosuje praktykę, w myśl której zabezpiecza się na nieruchomościach wyłącznie, jeżeli wpis Funduszu znajdzie się na pierwszym miejscu w hipotece.
Dochodzenie roszczeń zabezpieczonych hipoteką
Co w sytuacji, w której dłużnik nie chce lub nie może zwrócić środków wierzycielowi? W takim wypadku konieczne będzie wejście na drogę sądową. W celu dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką konieczny jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu zasądzające roszczenie wobec dłużnika zaopatrzone w klauzulę wykonalności. Wobec dłużnika, który jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, sąd powinien wskazać, że ponosi on odpowiedzialność tylko z jednego składnika majątku – nieruchomości (ewentualnie kilku nieruchomości w przypadku hipoteki łącznej). Jeżeli sąd nie dokona takiej wzmianki w orzeczeniu, powinno to nastąpić najpóźniej na etapie nadawania klauzuli wykonalności, w której wskazuje się ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji tylko do obciążonej nieruchomości. Na to ograniczenie dłużnik może się powoływać w toku postępowania egzekucyjnego.
W przypadku gdy pozwany jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela, nie ma konieczności wskazywania ograniczenia odpowiedzialności dłużnika. W takim wypadku dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem. Zatem, bez względu na to czy hipoteka została ustanowiona, dług może zostać odzyskany z sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Tytuł wykonawczy stanowi podstawę wszczęcia postępowania egzekucyjnego. W tym celu wierzyciel składa do komornika sądowego wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi przedkładając tytuł wykonawczy w oryginale ze wskazaniem, że kieruje egzekucję do zabezpieczonej nieruchomości.
Komornik na tej podstawie wszczyna postępowanie egzekucyjne. Dokonuje zajęcia wskazanej nieruchomości z pouczeniem dłużnika o 14 dniowym terminie na spłatę należności wierzyciela pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości i podjęcia dalszych czynności egzekucyjnych mających na celu sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji. Oznacza to, że po zajęciu nieruchomości dłużnik ma 14 dni na uregulowanie długu. Jeśli tego nie zrobi, komornik rozpocznie postępowanie, w wyniku którego nieruchomość ma zostać zlicytowana, a należność wobec wierzyciela będzie spłacona ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym
Często zdarza się, że po zajęciu nieruchomości przez komornika dłużnik sprzeda lub daruje nieruchomość innej osobie. Nie ma to jednak znaczenia dla skuteczności prowadzenia postępowania egzekucyjnego, ponieważ zgodnie z art. 930 § 1 kpc3 rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeżeli nieruchomość zmieni wierzyciela, ta wciąż może zostać zlicytowana na poczet długów.
Skarga na czynność komornika w postępowaniu egzekucyjnym
W postępowaniu egzekucyjnym głównym narzędziem obrony dłużnika jest skarga na czynność komornika. To znaczy, że każda czynność dokonana przez komornika może zostać zaskarżona przez dłużnika. Skargę rozpatruje sąd i niestety wiąże się to bardzo często z dosyć długim oczekiwaniem na orzeczenie sądu. Wniesienie skargi na czynność komornika co do zasady nie wstrzymuje postępowania, jednak w przypadku egzekucji z nieruchomości czynność opisu i oszacowania nieruchomości musi być prawomocna, aby przejść do dalszego etapu – czyli licytacji. Prawomocność czynności oznacza,
że czynność nie została zaskarżona lub skarga została rozpatrzona i oddalona lub odrzucona przez sąd, a dłużnik nie wniósł zażalenia na postanowienie sądu. Tym samym nie tylko skarga na czynność komornika przedłuża postępowanie, ale również złożenie zażalenia na postanowienie sądu.
Postępowanie egzekucyjne z założenia powinno zmierzać do jak najszybszego zaspokojenia zobowiązań wobec wierzyciela. W związku z tym, że to sąd rozpatruje skargi dłużnika, może ono jednak trwać nawet kilka lat. Oczywiście sąd na rozpatrzenie skargi ma zakreślony tygodniowy termin, jednak w praktyce rzadko jest on dotrzymywany, a przepisy nie przewidują sankcji za niedochowanie terminu.
Zabezpieczenie hipoteczne – podsumowanie
Co to wszystko oznacza w praktyce? Zabezpieczenie na nieruchomości jest jedną z najlepszych metod zagwarantowania, że pożyczkodawca nie straci pieniędzy. Jednocześnie jednak zarówno jego prawidłowe przeprowadzenie, jak i w razie potrzeby późniejsze ubieganie się o ściągnięcie z niepłacącego dłużnika należności, wymagają wiedzy, odrobiny czasu oraz cierpliwości. Tym samym niekoniecznie jest najlepszym wyborem dla osoby prywatnej, chcącej udzielić komuś pożyczki. Wyspecjalizowane przedsiębiorstwa z kolei – jak Fundusz Hipoteczny Yanok – posiadają doświadczenie oraz narzędzia, dzięki którym wpis do księgi wieczystej nieruchomości stanowi najlepszy sposób zabezpieczenia pożyczek. W sytuacji, w której osoba chcąca udzielić pożyczki hipotecznej przedsiębiorstwu wolałaby nie tracić czasu na załatwianie formalności, a później narażać się na problemy w momencie, gdy dłużnik jej nie spłaca – może zamiast tego zainwestować w firmę, która udziela pożyczek dla firm.
Dlaczego Fundusz Hipoteczny Yanok zabezpiecza się hipotecznie na nieruchomościach?
Wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej jest jednym z najlepszych sposobów na zabezpieczenie interesów zarówno pożyczkobiorcy, jak i wierzyciela – w tym przypadku Funduszu Hipotecznego Yanok.
Kwota pożyczki udzielana przez Fundusz stanowi maksymalnie 50% kwoty oszacowanej wartości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia a kwota wpisywanej hipoteki wynosi dwukrotność kwoty pożyczki. To znacznie zmniejsza ryzyko, że nie uda się wyegzekwować całej należności. Z kolei najważniejszą cechą hipoteki jest zapewnienie pierwszeństwa zaspokojenia roszczeń przed wierzycielami osobistymi w przypadku egzekucji z nieruchomości, która najczęściej stanowi główny wartościowy składnik majątku dłużnika.
Prawnicy i analitycy Funduszu posiadają wiedzę oraz doświadczenie w temacie windykacji z hipoteki oraz na temat rynku nieruchomości – jeżeli więc pojawia się konieczność ściągnięcia należności w ten sposób, Fundusz jest w stanie przeprowadzić całą procedurę z wysoką skutecznością.
Może Cię zainteresować:
- Pożyczka hipoteczna dla przedsiębiorców vs firmowy kredyt hipoteczny.
- Hipoteka – 12 rzeczy, które warto o niej wiedzieć
- Przewłaszczenie na zabezpieczenie – czy powinniśmy tego unikać?
Źródła:
Aleksandra Pęczak
Autorka, Prawnik,
Specjalista ds. umów i windykacji
