Według tradycyjnej polskiej ekonomii istotą przedsiębiorstwa jest sprzedaż dóbr zgodnie z rachunkiem ekonomicznym. Wersja „amerykańska” jest mniej nudna: firma musi się wciąż rozwijać i wzrastać. Jeśli jesteś przedsiębiorcą tej drugiej mentalności, to musisz używać lewarów finansowych. Najpopularniejsza metoda to finansowanie dłużne: możesz pożyczyć pieniądze z banku lub od prywatnych jednostek. Przy większych kwotach musisz mieć solidne zabezpieczenie, najczęściej pod postacią nieruchomości.
W tym artykule wyjaśniamy, czym jest finansowanie hipoteczne oraz wskazujemy, jakie są różnice pomiędzy pożyczką hipoteczną a kredytem hipotecznym. Pomijamy problematykę kredytów dla konsumentów i kredytów deweloperskich, gdyż mają one swoje odrębne i obszerne uregulowania prawne.
Z artykułu dowiesz się:
Czas czytania: 5 min
Czym jest kredyt hipoteczny? Podstawa prawna, cel finansowania, procedury, zdolność kredytowa i zabezpieczenie
Kredyt hipoteczny, to kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką i jest regulowany przez ustawę Prawo Bankowe. Według art. 69 Prawa Bankowego1 poprzez umowę kredytu bank zobowiązuje się do oddania do dyspozycji kredytobiorcy określonej kwoty – na ustalony czas oraz konkretny cel. Kredytobiorca z kolei jest zobowiązany do jej zwrotu na warunkach ustalonych w umowie wraz z odsetkami oraz do zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Podstawowe cechy kredytu hipotecznego to:
- Źródło finansowania
Kredytu hipotecznego może udzielić wyłącznie bank.
- Cel finansowania
Musi być jasno określony i zawarty w umowie kredytowej i obejmuje finansowanie zakupu nieruchomości, jak i finansowanie innych celów przy zabezpieczeniu na istniejącej na własność nieruchomości. Ten drugi przypadek jest reklamowany przez banki jako „pożyczka hipoteczna”, lecz zawierane są umowy kredytu. Mimo że jest to powszechna praktyka banków, można ją uznać za wprowadzającą w błąd. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że chociaż banki mogą udzielać „prawdziwych” pożyczek hipotecznych, w praktyce tego nie robią.
- Procedury związane z uzyskaniem finansowania
Kredyty podlegają rygorystycznym regulacjom ustawowym oraz bardzo rozbudowanym „rekomendacjom” KNF, które nie są źródłem prawa, lecz są przestrzegane przez banki, nad którymi KNF sprawuje nadzór. Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest zwykle bardzo ustrukturyzowany, wymaga spełnienia konkretnych, sztywnych kryteriów oraz przejścia przez szereg formalności. Procedury ustalane są w „centralach” banku, a klient ma jedynie kontakt z jego oddziałem, gdzie zakres elastyczności jest bardzo ograniczony.
- Zdolność kredytowa i źródło spłaty
Istotna kwestia to sposób wyliczania zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa jest terminem zdefiniowanym w art. 70 prawa bankowego i ma ona określać zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach ustalonych w umowie. Jest też warunkiem niezbędnym do jego uzyskania. Źródłem spłaty kredytu muszą być bieżące dochody – do wyliczenia zdolności kredytowej nie wchodzą potencjalne dochody ze sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że na przykład przedsiębiorca, który przygotowuje do sprzedania hotel i potrzebuje pieniędzy na jego wykończenie, i który chce je zwrócić ze środków z jego sprzedaży, nie uzyska kredytu w banku.
- Relacje z bankiem
No cóż… Bank ma mnóstwo produktów, na których zarabia bez brania sobie na głowę ryzyka, np. poprzez zakup papierów emitowanych przez Skarb Państwa, co daje mu dodatkową korzyść w postaci zmniejszenia (zwolnienia) z podatku bankowego. To po co bank ma udzielać kredytów? Ano musi, bo ma to wpisane w zakres działalności. Skoro musi, to przedsiębiorca może się starać. Trzeba się tylko uzbroić w cierpliwość i mieć świadomość, co to za instytucja. Lecz na wytrwałych czeka bonus w postaci zwykle tańszego finansowania hipotecznego niż w firmach pozabankowych.
- Zabezpieczenie
Poza typowymi zabezpieczeniami osobistymi, bank dokonuje zabezpieczenia w postaci hipoteki wpisywanej do księgi wieczystej nieruchomości. Ponieważ banki pracują w systemie rezerw cząstkowych (oznacza to możliwość udzielenia kredytów wielokrotnie przewyższających wartość depozytów), to każdy kredyt jest aktem „kreacji pieniądza”. W przypadku braku spłaty taki kredyt jest zapisywany w odpisy, a wierzytelność dochodzona zwykle przez fundusze sekurytyzacyjne.
- Wykluczenia
Firma starająca się o kredyt, która wykazuje straty, niespłacone zobowiązania publicznoprawne bądź wszczęte postępowanie egzekucyjne, nie uzyska kredytu. Przyczyną jest automatyczna niska ocena ratingowa, która skutkuje dla banku obowiązkiem tworzenia rezerw. Rezerwy bezpośrednio wpływają na wynik finansowy banku oraz na zdolność udzielania dalszych kredytów. Niewątpliwie taka sytuacja wpływa też negatywnie na ocenę pracowników banku, więc w praktyce nie ma żadnego interesu, żeby kredytu udzielić.
Czym jest pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna to pożyczka pieniężna zabezpieczona hipoteką. Podstawą prawną umowy pożyczki jest kodeks cywilny (art. 720 i następne2). Pożyczkodawca przenosi własność pieniędzy na pożyczkobiorcę na umówiony czas (przy kredycie pieniądze nie zmieniają właściciela, tylko są „oddane do dyspozycji”). Chociaż kodeks cywilny nie wymaga oprocentowania pożyczki, to w obrocie gospodarczym zawsze występuje wynagrodzenie za jej udzielenie, zwykle wzorem banków w postaci prowizji i oprocentowania. Zabezpieczeniem zwrotu jest wpis w IV dziale Księgi wieczystej nieruchomości – której właściciel (zazwyczaj pożyczkobiorca, ale nie stanowi to warunku koniecznego) wyraził zgodę na takie obciążenie.
Pożyczkę hipoteczną charakteryzuje:
- Źródło finansowania
W praktyce pożyczek udzielają najczęściej wyspecjalizowane firmy, powszechnie zwane „funduszami”, choć pożyczki może udzielić każda osoba, w tym osoba fizyczna nie prowadząca działalności.
- Cel finansowania
Cel jest określony w umowie pożyczki i jest kształtowany przez pożyczkodawcę. Część „funduszy” jest zainteresowana jedynie zabezpieczeniem i udziela pożyczki na dowolny cel.
- Procedury związane z uzyskaniem finansowania
Procedury są zależne od polityki konkretnego „funduszu”. Część z nich ma procedury bardzo ograniczone do oceny zabezpieczeń. Profesjonalne „fundusze” mają rozbudowane procedury, niekiedy bardziej niż występujące w banku. Niemniej proces oceny jest szybki, bo mierzony w dniach, a nie tygodniach czy miesiącach jak ma to miejsce w bankach.
- Zdolność do spłaty i źródło spłaty
Finansujący uzgadnia z pożyczkobiorcą terminy i sposób spłaty według swojej polityki. Zwykle do źródła spłaty zalicza również sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki.
- Relacje
W Polsce, fundusze udzielające finansowania hipotecznego nie są tak dużymi podmiotami jak banki i zazwyczaj udzielanie pożyczek jest ich jedyną działalnością. Stąd w oczywisty sposób pożyczkobiorca jest w centrum ich zainteresowania. Jedynie od kultury zarządzania poszczególnych funduszy zależą relacje z pożyczkobiorcą. Poziom obsługi poszczególnych funduszy jest powszechnie znany w branży i łatwo dokonać wyboru
- Zabezpieczenie
Fundusze bardzo starannie badają nieruchomości jako zabezpieczenie, ponieważ pracują w systemie rezerwy całkowitej. Oznacza to, że każda pożyczka ma pokrycie w fizycznie istniejących pieniądzach funduszu. Tym samym potencjalna utrata pożyczki jest dla funduszu znacznie groźniejsza niż utrata kredytu dla banku.
- Wykluczenia
Fundusze w tym zakresie kierują się własnymi zasadami, a ich rozpiętość jest duża. Niektóre z nich przyjmują standardy bankowe, inne dokonują starannych analiz według wewnętrznych kryteriów, a jeszcze inne oceniają jedynie zabezpieczenia, pomijając pozostałe aspekty oceny pożyczkobiorcy.
Pożyczka Hipoteczna Yanok dla przedsiębiorców
Pożyczka Hipoteczna Yanok, to pożyczka pieniężna zabezpieczona hipoteką. Jest udzielana tylko podmiotom gospodarczym, bez względu na ich formę prawną i tylko na cele gospodarcze. Yanok oferuje Pożyczki od 200 000 złotych, nie zakreślając górnej granicy, choć ta wysokość jest limitowana wartością nieruchomości. Yanok udziela finansowania do wysokości 50% wartości zabezpieczenia. Czas trwania Pożyczki wynosi od 3 do 36 miesięcy.
Co musisz wiedzieć o Pożyczce Hipotecznej Yanok:
- Źródło finansowania
Fundusz Hipoteczny Yanok jest spółką z o.o. z kapitałem całkowicie polskim. Fundusz finansuje Pożyczki Hipoteczne z pieniędzy stanowiących jego własność.
- Cel finansowania
Yanok udziela finansowania tylko na konkretny cel biznesowy. Pożyczkobiorca poddaje się procesowi monitoringu w zakresie oceny realizacji finansowanego celu.
- Procedury związane z uzyskaniem finansowania
Procedury te są dobrze ustrukturyzowane i obejmują złożenie wniosku o Pożyczkę YANOK wraz z dokumentami źródłowymi, analizę przedsięwzięcia, samego wnioskodawcy i nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Kolejnym etapem jest przedstawienie przez Yanok propozycji umowy, tak w zakresie kosztu pożyczki, jej zabezpieczenia i sposobu spłaty. Po akceptacji następuje podpisanie umowy w notariacie wraz z wypłatą pożyczki. Czas trwania rozpatrywania wniosku jest bardzo krótki i zależy od jakości i kompletności złożonych dokumentów. Rekordem w historii Funduszu było wypłacenie pożyczki w trzecim dniu od wpłynięcia wniosku.
- Zdolność do spłaty i źródło spłaty.
Fundusz Hipoteczny Yanok dokonuje oceny zdolności do spłaty pożyczki. Sprzedaż nieruchomości jest dobrze ocenianym źródłem spłaty pożyczki. Do oceny zdolności Fundusz przykłada bardzo dużą wagę, ponieważ przyjmuje, że dochodzenie roszczeń z zabezpieczeń jest ostatecznością.
- Relacje
Fundusz Hipoteczny Yanok słynie z tego, że ma bardzo przyjazne podejście do swoich partnerów – Pożyczkobiorców. Dokonując dogłębnej analizy ich biznesu i zamierzeń ustala silne i słabe strony, pomagając im w biznesie. W zakresie planowanych inwestycji finansowanych Pożyczką Hipoteczną Fundusz stara się jak najlepiej dopasować jej parametry do planów Pożyczkobiorcy i przewidywanych możliwości. W dość częstej sytuacji częściowych zwolnień hipoteki z nieruchomości Yanok jest w branży stawiany za wzór dobrej współpracy. Na każdym etapie Pożyczki Fundusz podchodzi do klienta z szacunkiem i dbałością o jego interesy.
- Zabezpieczenie
W przeciwieństwie do swojej konkurencji Yanok przyjmuje wszelkie nieruchomości, które ocenia jako łatwo zbywalne i o odpowiedniej wartości. Takie podejście jest możliwe dzięki temu, że Fundusz jest częścią grupy KRN, a osoby zarządzające są specjalistami rynku nieruchomości.
Fundusz nie zabezpiecza się na nieruchomościach mieszkalnych stanowiących centrum życia rodzin i na nieruchomościach, które nie są w wolnym obrocie rynkowym, typu rolne, leśne ,obciążone hipoteką prokuratorską, i tym podobne.
- Wykluczenia
Fundusz Hipoteczny Yanok do każdego wniosku podchodzi indywidualnie. Nie dokonujemy wykluczeń ze względu na postępowania egzekucyjne, zadłużenia publicznoprawne czy obciążenie nieruchomości. Pożyczek Yanok nie udzielamy jednak firmom zagrożonym upadłością oraz prowadzącym działalność wątpliwą moralnie.
