Ceny nieruchomości w Polsce – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wciąż wzrastają. Jest to po części związane z wysoką inflacją, po części z dużym popytem. W efekcie, jeśli firma albo osobą prywatna nie posiada kilkuset tysięcy złotych na koncie, zbieranie takiej sumy z zamiarem kupna mieszkania czy budynku za gotówkę, okazuje się nieopłacalne. Na popularności zyskały więc inne źródła finansowania nieruchomości.
Dowiedz się:
- Jakie są różne drogi finansowania nieruchomości
- Czym jest zdolność kredytowa
- Jakie są kryteria oceny zdolności kredytowej
- Jak działa pożyczka hipoteczna w Funduszu Hipotecznym Yanok
Czas czytania: 7 min
Różne drogi finansowania nieruchomości
Najbardziej popularnym sposobem nabywania praw do nieruchomości mieszkaniowych jest ich zakup ze środków uzyskanych dzięki finansowaniu banków, realizowanym poprzez długoterminowe kredyty zabezpieczone hipoteką. Na takie rozwiązanie decyduje się większość gospodarstw domowych, bowiem sam zakup nieruchomości wymaga zaangażowania jednorazowo ogromnej ilości kapitału. Rynek stworzył jednak jeszcze kilka sposobów, które umożliwiają finansowanie zakupu nieruchomości.
Rynek nieruchomości bardzo silnie związany jest z sektorem finansowym – obydwa wzajemnie na siebie oddziałują. Dlatego właśnie dla rozwoju rynku nieruchomości bardzo istotny jest rozwój systemu finansowania. Definicja systemu finansowania nieruchomości nie jest łatwa, a co najważniejsze nie sprowadza się wyłącznie do systemu kredytowania, choć jest to najbardziej popularna droga finansowania zakupu nieruchomości.
Zakup nieruchomości na kredyt
Kredyty dla konsumentów i kredyty dla firm to dwie zupełnie różne kategorie. Rządzą się one różnymi prawami. Kredyty inwestycyjne dla firm przeznaczone na zakup lokalu, hali czy magazynu to produkty znajdujące się w ofercie większości banków. Niemniej jednak, aby uzyskać finansowanie z banku niezbędne jest przedstawienie szeregu dokumentów finansowych potwierdzających zdolność kredytową przedsiębiorstwa. Ponadto należy udowodnić, że dana inwestycja jest niezbędna do poprawy funkcjonowania firmy. Najczęściej zabezpieczeniem takiej wierzytelności są weksle in blanco, hipoteka nieruchomości oraz cesja wierzytelności. Kryteria banków przy przyznawaniu finansowania tego typu są bardzo sztywne, a możliwości negocjacji właściwie nie istnieją. Często zdarza się, że nawet firmy w pełni wypłacalne nie mają szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego – np. dlatego, że źródłem jego spłaty miałaby być sprzedaż nieruchomości, a banki wykluczają taką opcję. W związku z tym coraz częściej przedsiębiorstwa szukają alternatywnych metod finansowania. Natomiast kredyt mieszkaniowy to popularny sposób na finansowanie zakupu nieruchomości przez konsumentów. Jest on udzielany na cel związany z koniecznością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, na budowę domu jednorodzinnego lub nabycie praw do nieruchomości.
Większość gospodarstw domowych decyduje się na finansowanie produktem bankowym, ponieważ ma zaufanie do instytucji banków, a ich oferta kredytowa jest stosunkowo atrakcyjna. Niemniej jednak weryfikacja zapytania kredytowego jest bardzo złożona i nie każdy, kto finansowania potrzebuje, może je uzyskać. Dodatkowo w wielu przypadkach konieczne okazuje się długie czekanie na decyzję. Co więcej, banki sprawdzają wiarygodność potencjalnych klientów poprzez weryfikację ich zdolności kredytowej.
Czym jest zdolność kredytowa?
Definicja zdolności kredytowej regulowana jest artykułem 70 Prawa bankowego. Można ją określić jako prawdopodobieństwo, że klient będzie w stanie spłacić kapitał wraz z odsetkami w określonym czasie.
Ze zdolnością kredytową nierozerwalnie wiąże się kategoria ryzyka. Jest ono skrupulatnie weryfikowane, bazując na podstawowych, warunkujących je czynnikach. Proces weryfikacji wniosku kredytowego, o który staramy się w banku jest zwykle długi i wieloaspektowy. Każdy bank bierze pod uwagę inną grupę determinantów ryzyka, jak również stosuje zróżnicowane algorytmy w procesie analizy.
Kryteria oceny zdolności kredytowej
Finansowanie nieruchomości przez banku w Polsce zostaje przyznane na podstawie zdolności kredytowej, obliczonej na podstawie:
– wysokość wkładu własnego (oszczędności) – zgodnie z Rekomendacją wysokość wkładu własnego wymaganego przez banki wynosi 20%. W teorii istnieje możliwość udzielenia kredytu z wkładem własnym sięgającym 10% wartości nieruchomości, ale jest to obarczone koniecznością ubezpieczenia wkładu własnego, co generuje dodatkowe koszty. Ze względu na wzrost cen mieszkań oraz dużą ilość wniosków kredytowych, banki jednak obecnie odrzucają większość wniosków,
– źródła dochodu – z punktu widzenia banku, w przypadku kredytów konsumenckich, najmniej ryzykowną formą zatrudnienia jest umowa o pracę. W procesie analizy brany jest również pod uwagę staż pracy czy pozycja przedsiębiorstwa na rynku. Jeżeli idzie o przedsiębiorstwa, banki analizują przede wszystkim bieżące źródła dochodu,
– wiek kredytobiorcy – optymalnym wiekiem pożyczkobiorcy z punktu widzenia banku jest 35 lat. Co istotne – większość banków udziela finansowania w oparciu o zasadę, że ostatnia rata kredytu powinna zostać ustalona na okres, w którym pożyczkobiorca nie będzie miał więcej niż 75 – 80 lat. Ta granica wynika z rekomendacji S, która wskazuje, że przy ustalaniu okresu umowy należy uwzględnić zdolność podmiotu do generowania dochodu w całym okresie trwania umowy. W przypadku przedsiębiorstwa wiek ma znaczenie na przykład, jeżeli to jest jednoosobową działalnością gospodarczą,
– aktualne zobowiązania – duża liczba zobowiązań sprawia, że potencjalni kredytobiorcy znaczną część własnych dochodów zmuszeni są przeznaczać na spłatę zaciągniętych wcześniej rat. Koszty utrzymania również są brane pod uwagę w procesie weryfikacji, dlatego warto zatroszczyć się o to, aby stosunek kosztów utrzymania do dochodów był jak najniższy. Aktualne zobowiązania są brane także przy ocenie wniosków przedsiębiorców,
– terminowość spłaty dotychczasowych zobowiązań – historia kredytowa jest również brana pod uwagę w procesie analizy. Terminowe regulowanie zobowiązań podwyższa wiarygodność klienta w stosunku do banku. Warto jednak pamiętać, że brak wpisów w rejestrze bankowym jest przez bank mimo wszystko postrzegane lepiej niż wszelkie nieterminowe spłaty. Wszystkie informacje, które dotyczą terminowości spłaty zobowiązań gromadzone są przez Biuro Informacji Kredytowej. BIK tworzy tzw. Scoring, czyli metoda punktowej oceny ryzyka kredytowego,
– wysokość wnioskowanego kredytu i okres spłaty – w myśl rekomendacji T banki nie mogą udzielić finansowania na warunkach, które zmuszają kredytobiorcę do spłaty kredytu w wysokości powyżej 50% wysokości miesięcznych dochodów. W przypadku wnioskodawców, których dochód przekracza średnią krajową maksymalna rata może wynieść do 65%.
Wyliczenie zdolności kredytowej ma zminimalizować ryzyko, jakie ponosi bank. Ze względu na sztywność kryteriów może jednak dojść do sytuacji, w której osoba albo firma w pełni zdolna spłacić należność, nie będzie mogła wziąć kredytu. Taka sytuacja może dotyczyć na przykład kogoś, kto ma wysokie zarobki, ale nie w ramach umowy o pracę, a do tej pory wszystko kupował za gotówkę. W takich wypadkach konieczne jest szukanie alternatywnych źródeł finansowania zakupy nieruchomości.
Analiza zdolności kredytowej
Analiza zdolności kredytowej dzieli się na ilościową i jakościową. Wśród aspektów ilościowych znajdują się: wysokość dochodów, koszty utrzymania rodziny czy wysokość aktualnych zobowiązań. Wśród jakościowych natomiast stan cywilny, zawód i stanowisko, wykształcenie czy staż pracy.
Wyliczenie zdolności kredytowej samodzielnie jest praktycznie niemożliwe, bowiem każdy bank stosuje inne wyznaczniki. W jednym banku możemy uzyskać finansowanie, podczas gdy drugi bank wniosek kredytowy może od razu odrzucić.
Banki dają klientom możliwość sprawdzenia wstępnych warunków finansowania. Na stronie niemal każdej instytucji pojawiają się kalkulatory kredytowe. Dzięki nim każdy może w łatwy sposób, wprowadzając podstawowe dane dotyczące wysokości kwoty, o jaką planuje wnioskować, uzyskać informację zwrotną o warunkach kredytowania. Ze względu na różnicę kryteriów w różnych bankach, w przypadku starania się do kredyt na zakup nieruchomości, warto złożyć wniosek przynajmniej w dwóch – trzech miejscach. Zwłaszcza, jeżeli formą zatrudnienia, nie jest umowa o pracę.
Restrykcje związane z weryfikacją wniosków kredytowych popchnęły rynek do stworzenia alternatyw dla finansowania bankowego.
Kredyty inwestycyjne i budowlane
Poza kredytami hipotecznymi banki udzielają także kredytów inwestycyjnych lub kredytów budowlanych. Kredyty inwestycyjne są przeznaczone wyłącznie na finansowanie inwestycji. Przedsiębiorcy za ich pomocą mogą nabyć między innymi nieruchomości lub finansować inwestycję na posiadanej już nieruchomości, która zwykle stanowi zabezpieczenie takiego kredytu.
Aby uzyskać kredyt inwestycyjny należy przedłożyć dobrze wykonany biznesplan, zawierający planowane przychody firmy. Taki kredyt może uzyskać nie tylko funkcjonujące przedsiębiorstwo, ale również nowo powstałe. Bank weryfikując wniosek przeprowadza analizę ekonomiczno – finansową.
Wypłata finansowania może nastąpić w całości, w transzach lub zyskać formę linii kredytowej. Starając się o finansowanie w banku przedsiębiorca musi jednak pamiętać, iż należy udowodnić, że zakup nieruchomości istotnie wpłynie na poprawę funkcjonowania jego firmy. Nierzadko nawet przedsiębiorstwa uzyskujące stabilne i długoterminowe dochody mają problem z uzyskaniem takiego finansowania. Korzystną opcją dla takich przedsiębiorców jest Pożyczka Hipoteczna Funduszu Hipotecznego Yanok. Kluczowe znaczenie w tym przypadku ma nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie finansowania. Krótki czas oczekiwania na decyzję jest dużym atutem tego sposobu finansowania, a ponadto konkurencyjne (nawet w stosunku do finansowania bankowego) koszty sprawiają, że znaczna część przedsiębiorców się na niego decyduje.
Prywatni inwestorzy udzielający tzw. pożyczek prywatnych
Faktem jest, że finansowanie zakupu nieruchomości w Polsce znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju. Rozwój gospodarki doprowadza do rozszerzenia wachlarza ofert podmiotów kapitałowych. Dzięki temu finansowanie zakupu nieruchomości staje się coraz łatwiejsze, z uwagi na dywersyfikację możliwości podmiotów deficytowych.
Podmiotami finansującymi mogą również być inwestorzy indywidualni, posiadający nadwyżkę kapitału. Takie osoby pożyczają pieniądze podmiotom deficytowym na określany czas, z ustalonym umownie oprocentowaniem. Mogą zabezpieczać swoją wierzytelność na nieruchomościach w postaci na przykład wpisu hipotecznego w księdze wieczystej. Koszty uzyskania takiego finansowania nie należą do najniższych i wahać mogą się w granicach 20-45% w skali roku.
Leasing nieruchomości
Zainteresowanie leasingiem nieruchomości nie dorównuje zainteresowaniu podmiotów kredytami hipotecznymi, niemniej dynamicznie rośnie. Leasing to inaczej najem długoterminowy z opcją wykupu. Klient bowiem nabywa nieruchomość przez długoterminową umowę najmu, z końcem której ma on możliwość nabycia nieruchomości po niższej cenie. Ponadto, jest to finansowanie z przeznaczeniem dla firm, które dopiero startują lub rozwijają się.
Z uwagi na specyfikę produktu jakim jest w tym przypadku nieruchomość, skomplikowanie takiej transakcji leasingu oraz brak szerokiej oferty, bankowe firmy leasingowe nie oferują leasingu nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotem leasingu są zazwyczaj nieruchomości komercyjne. Leasing jest również najczęściej kierowany do klientów instytucjonalnych (jak banki, firmy holdingowe czy klienci korporacyjni).
Firma leasingowa podejmuje decyzje o finansowaniu w oparciu o szereg czynników.
Przedsiębiorcy dostarczają zarówno dokumenty finansowe, jak i formalno- prawne warunkujące inwestycję. Firmy leasingowe potrzebują również informacji dotyczących nieruchomości. Najbardziej pożądane jest wykonanie operatu szacunkowego na ten cel.
W procesie analizy bada się również kwestie przychodów firmy i prawdopodobieństwa spłaty zobowiązania w przyszłości. Leasing nieruchomości jest odpowiedni do podmiotów, które mają duże zapotrzebowanie na kapitał. Minimalna kwota leasingu wynosi zazwyczaj 250 000 zł.
Popularnym rodzajem leasingu jest tzw. leasing zwrotny nieruchomości. Polega on na zawarciu umowy, w której właściciel zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości firmie leasingowej, zawierając z nią jednocześnie wieloletnią umowę leasingu.
Venture capital
Metoda venture capital jest stosowana do finansowania nieruchomości, które mają charakter głównie komercyjny, bowiem tego typu finansowanie wiąże się z większym ryzykiem, ale jednocześnie może przynieść dużo wyższy zwrot zainwestowanego kapitału. Jest to metoda, którą stosuje się do finansowania zupełnie nowych, zwykle innowacyjnych przedsięwzięć o dużym potencjale wzrostu.
W związku z tym takie finansowanie najczęściej cechuje się wysokim ryzykiem, a pieniądze pożycza się zazwyczaj na okres 3- 7 lat.
Obligacje komunalne
Ich emitentami są Jednostki Samorządu Terytorialnego, dlatego też uważa się je za bezpieczne aktywa, bowiem aktywa trwałe należące do gminy są solidnym zabezpieczeniem. Jest to sposób gmin, powiatów i województw na pozyskanie środków z zewnątrz.
Głównym celem gmin emitujących te papiery wartościowe jest zebranie kapitału na realizację inwestycji komunalnych. Emisja obligacji powinna być poprzedzona analizą ekonomiczną i uwzględniać dokładnie jakie przedsięwzięcia mogą zostać zrealizowane dzięki pieniądzom zebranym podczas emisji. Decyzja o emisji obligacji następuje w postaci uchwały rady gminy. Co więcej, gmina oddaje techniczny aspekt emisji tzw. agentowi emisji. Zwykle jest to bank.
Obligacje korporacyjne
Na podstawie Ustawy o obligacjach z dnia 29 czerwca 1995 roku część spółek deweloperskich decyduje się na emisję dłużnych papierów wartościowych postaci obligacji korporacyjnych. Charakteryzują się one wyższym poziomem ryzyka w porównaniu na przykład z obligacjami Skarbu Państwa, bowiem ryzyko wiąże się z kondycją przedsiębiorstwa będącego ich emitentem.
Celem przedsiębiorstw decydujących się na emisję obligacji jest zwykle pozyskanie dodatkowego kapitału na realizację kolejnych inwestycji lub poszukiwanie tańszego, w porównaniu z akcjami źródła finansowania.
Jest to słuszny krok zwłaszcza w przypadku podmiotów wzbudzających zaufanie, czyli takich, które na swoim koncie mają już szereg zrealizowanych projektów, a co za tym idzie doświadczenie w branży. Niestety jednak dematerializacja obligacji, która weszła w życie w lipcu bieżącego roku spowodowała, że emisja obligacji będzie trudniejsza i bardziej kosztowna, a zatem mniej opłacalna dla niektórych przedsiębiorstw.
W związku z prowadzonymi zmianami emisja obligacji jest obecnie dużo trudniejsza. Więcej podmiotów, która dotychczas emitowała obligacje może się zniechęcić, gdyż będą one zwyczajnie nieopłacalne.
Pożyczka hipoteczna dla firm Funduszu Hipotecznego Yanok
Sposobem pozyskania kapitału na finansowanie zakupu nieruchomości może być również pożyczka hipoteczna. Przykładem instytucji udzielającej takiego finansowania jest Fundusz Hipoteczny Yanok oferujący krótkoterminowe pożyczki pod zastaw nieruchomości. Fundusz Hipoteczny Yanok udziela finansowania jedynie przedsiębiorcom. Każdy wniosek podlega starannej analizie, ale kryteria Funduszu są bardziej elastyczne niż w bankach. Dodatkowo, czas rozpatrywania wniosków jest znacznie szybszy, dzięki czemu to dobra opinia zwłaszcza dla przedsiębiorstw, które są w stanie spłacić zobowiązanie, ale potrzebują szybkiej wypłaty środków.
Podstawą pozytywnej decyzji dla przedsiębiorców ubiegających się o finansowanie jest przedstawienie pod zabezpieczenie nieruchomości, która jest atrakcyjna i płynna na lokalnym rynku nieruchomości, a jej wartość stanowi przynajmniej dwukrotność wnioskowanego finansowania. Weryfikacja Wniosku Wstępnego odbywa się wieloaspektowo. Analitycy biorą pod uwagę zarówno samą nieruchomość, jak i kondycję przedsiębiorstwa i zamierzenie inwestycyjne. W ten sposób szacuje się możliwość przyszłej spłaty zobowiązania. Zarząd Funduszu w trosce o kapitał powierzany przez inwestorów udziela finansowania wyłącznie mając absolutną pewność co do terminowości spłaty wierzytelności przez Pożyczkobiorców.
