Rozpatrując wnioski o pożyczkę hipoteczną dla firm zawsze starannie analizujemy m.in. kondycję przedsiębiorstwa, cel finansowania, możliwości spłaty oraz poddajemy weryfikacji nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie pożyczki. W artykule wyjaśniamy, w jaki sposób nasi analitycy finansowi oceniają nieruchomości, stanowiące zabezpieczenie finansowania, aby upewnić się, że pieniądze Funduszu oraz Inwestorów pozostaną bezpieczne.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jakimi kryteriami kierują się specjaliści Funduszu, weryfikując nieruchomości
- ile muszą być warte zabezpieczenia Pożyczek Yanok?
- w jaki sposób Fundusz ocenia wartość nieruchomości?
- jak sprawdzana jest płynność sprzedaży?
- dlaczego istotne jest zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości?
Czas czytania: 7 min
Bezpieczeństwo finansowe firmy
Co jest kluczowe dla firmy? Odpowiedź, która nasuwa się sama brzmi: płynność finansowa. Pośród rzeczy równie istotnych wymienić jednak można także stabilność i bezpieczeństwo – w tym finansowe (co w teorii sprowadza i tę kwestię do zysków, ale w istocie składają się na nią różne czynniki).
Fundusz Hipoteczny Yanok udziela przedsiębiorstwom finansowania pod zabezpieczenie hipoteczne. Elastyczne, opierające się na prostych zasadach Pożyczki Yanok umożliwiają przedsiębiorcom realizację celów biznesowych i wspierają ich rozwój. Zabezpieczeniem Pożyczek Yanok są nieruchomości – wpis na pierwszym miejscu hipoteki ma zagwarantować bezpieczeństwo zwrotu pożyczonych środków. (O tym, jak przebiega windykacja z hipoteki w razie braku spłaty, można przeczytać w naszym tekście: Windykacja z hipoteki w praktyce) Tym samym to nieruchomości, stanowiące zabezpieczenie finansowania, są gwarantem bezpieczeństwa finansowego firmy, a co za tym idzie – także pieniędzy pozyskanych od Inwestorów. Co to oznacza? Że musimy zadbać o to, aby udzielać pożyczek zabezpieczonych wyłącznie na odpowiednich nieruchomościach. A to, czy nieruchomość jest „odpowiednia” nasi specjaliści sprawdzają, poprzez pogłębioną jej weryfikację.
Podstawowe kryteria oceny to:
– przeznaczenie nieruchomości oraz możliwość jej wykorzystania
– wartość nieruchomości (analizowana pod kątem LTV)
– płynność (możliwości zbycia nieruchomości oraz atrakcyjność lokalizacji)
– stan prawny.
Przeznaczenie nieruchomości – dlaczego ma znaczenie?
Przeznaczenie nieruchomości jest kwestią bardzo ważną ze względu na fakt, że to jak można wykorzystać dany teren wpływa na jego wartość oraz możliwość zbytu. Najbardziej pożądanym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa, zarówno jedno, jak i wielorodzinna. Rynek potencjalnych nabywców nieruchomości budowanej jest znacznie szerszy niż np. komercyjnej czy przemysłowej. Dlatego też weryfikacja przeznaczenia nieruchomości to pierwszy z etapów analizy wniosku pożyczkowego.
Aktem prawa miejscowego, określającym podstawowe oraz dopuszczalne przeznaczenie obszaru, jak również takie parametry jak minimalny teren biologicznie czynny, maksymalna wysokość zabudowy lub zasady podziału nieruchomości, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie ma takiego opracowania (jest to dokument fakultatywny) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tereny tzw. decyzji WZ. W przypadku budynków weryfikacji podlega obecne wykorzystanie nieruchomości, dostosowanie do alternatywnego przeznaczenia oraz dochodowość danego budynku np. hotelu lub lokalu użytkowego.
Wartość nieruchomości – ile musi być warte zabezpieczenie Pożyczki Yanok?
Odpowiedź na pytanie, ile powinna być warta nieruchomość, stanowiąca zabezpieczenie Pożyczki Yanok – jak często bywa – brzmi „to zależy”. Od czego? Przede wszystkim: od wysokości pożyczki, jakiej ma udzielić Fundusz. Wskaźnik LTV (czyli loan to value) może wynosić maksymalnie 50% – co oznacza, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie musi być warta przynajmniej dwa razy tyle, co suma udzielonego finansowania. Na przykład, jeżeli przedsiębiorstwo chce pożyczyć kwotę i 500 000 zł (na którą składają się kapitał, odsetki i prowizja) musi dysponować nieruchomością o wartości min. 1 000 000 zł. Skąd takie wymagania? Znów: chodzi o podniesienie poziomu bezpieczeństwa. Czyli:
- Wyższa wartość nieruchomości zabezpiecza dodatkowe koszty i opłaty, które mogą pojawić się w trakcie trwania umowy – na przykład odsetki za opóźnienie
- W przypadku, w którym nieruchomość musi zostać szybko sprzedana, aby zaspokoić niespłacane należności, jej cena może być niższa niż wartość szacowana – stąd zapas 50% wartości. Ma to gwarantować, że Fundusz odzyska całą kwotę należności za sprzedaży.
Warto tu podkreślić, że 50% LTV to wartość minimalna – zazwyczaj szacowana wartość nieruchomości jest wyższa niż dwukrotność Pożyczki Yanok.
W jaki sposób Fundusz Hipoteczny Yanok weryfikuje wartość nieruchomości?
- Operat szacunkowy
Podstawą wyceny w Funduszu jest operat szacunkowy – czyli opinia o wartości nieruchomości, przygotowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat sporządzany jest na piśmie i ma moc dokumentu urzędowego. Operat to kompleksowa analiza, która jest dla Funduszu przydatna nie tylko przy określeniu wartości potencjalnego zabezpieczenia. Poza szacowaną wartością nieruchomości, zawiera także badanie przeznaczenia nieruchomości, jej stanu prawnego, techniczno-użytkowego, zagospodarowania, otoczenia nieruchomości oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Zawiera także m.in. takie elementy, jak aktualne zdjęcia z wizji lokalnej oraz aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów
Fundusz akceptuje jedynie operaty szacunkowe, które określają wartość rynkową nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. Taki operat zawiera wskazane obszary ryzyka, na które potencjalny pożyczkodawca (Fundusz) powinien zwrócić szczególną uwagę.
Fundusz Hipoteczny Yanok współpracuje z doświadczonym rzeczoznawcą, który sporządza operat szacunkowy lub weryfikuje operat dostarczony przez wnioskodawcę. Zawsze zasięgamy opinii zewnętrznego eksperta – nie polegamy wyłącznie na danych uzyskanych od potencjalnego Pożyczkobiorcy.
Preferowany sposób wyceny zależny jest od rodzaju nieruchomości. Standardowo Fundusz wykorzystuje wyceny wykonane w podejściu porównawczym – polegającym na porównaniu wartości zabezpieczenia z cenami, jakie osiągają inne, podobne nieruchomości. Jeżeli jednak nieruchomość ma generować dochody (np. condohotel) wymagamy dwóch wycen w podejściu porównawczym oraz dochodowym. W tej drugiej wycenie brane są pod uwagę zyski z czynszów oraz wpływy pozaczynszowe jakie generuje lub może w przyszłości generować nieruchomość (np. z wynajmu pokoi hotelowych).
Fundusz bierze pod uwagę wyłącznie obecną wartość nieruchomości. Jej przyszła wartość (np. po zakończeniu trwającej inwestycji) jest istotna do określenia ryzyka a nie do ustalenia kwoty finansowania, a za aktualny operat uznawany jest taki, który sporządzono w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
- Bazy cen nieruchomości
Specjaliści Funduszu weryfikują dodatkowo wartość nieruchomości na własną rękę, na podstawie danych z baz. W tym przypadku podstawą analizy są dwa narzędzia – Cenatorium oraz Ronin24.
Ronin24 bazuje na cenach ofertowych: gromadzi dane z portali, a następnie za pomocą algorytmu określa prawdopodobną wartość nieruchomości. Generuje przejrzyste, czytelne raporty, zawierające kompleksowe informacje, m.in.:
- Liczbę podobnych ofert, wystawionych w ciągu ostatnich dwóch lat
- Prawdopodobną całkowitą wartość nieruchomości oraz średnią cenę za metr kwadratowy
- Dane dotyczące najdroższych i najtańszych ofert danego typu
- Przykłady konkretnych, podobnych ofert
- Wykresy, przedstawiające notowania kwartalne oraz długoletnie.
Daje to specjalistom Funduszu lepsze rozeznanie na rynku i pomaga w ocenie wniosku pożyczkowego. Regularne korzystanie z Ronina24 ułatwia podejmowanie wstępnej decyzji o odrzuceniu wniosku lub skierowania go do dalszych etapów weryfikacji. Pozwala także na stałe śledzenie rynku nieruchomości i długoterminowych tendencji – a co za tym idzie, ułatwia przewidywanie trendów.
Cenatorium dostarcza informacji na temat cen transakcyjnych, co pozwala precyzyjnie oszacować, za jakie kwoty sprzedawano nieruchomości o podobnych parametrach (jak lokalizacja, stan prawny,, przeznaczenie, sposób korzystania).
Weryfikacja płynności nieruchomości – czyli sama wartość to nie wszystko
Ile tak naprawdę warta jest konkretna rzecz? W praktyce… tyle, ile ktoś gotów jest za nią zapłacić. Co z tego, że dany magazyn, budynek wznoszony przez dewelopera czy hotel według operatu wart jest kilka milionów, skoro nie ma na niego kupca? Dlatego Fundusz Hipoteczny Yanok zabezpiecza się wyłącznie na nieruchomościach nie tylko o odpowiedniej wartości, ale też o dużej płynności. Dzięki temu, jeżeli Pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki – nieruchomość może zostać sprzedana, a pieniądze uzyskane z transakcji pokryją należności.
W jaki sposób weryfikujemy płynność? Tutaj znów wykorzystywane są takie narzędzia jak Ronin24, POP oraz Centaorium. Już sama liczba podobnych ofert na danym obszarze, cenowe trendy historyczne (możliwe do sprawdzenia np. w Roninie24) i obserwacja tego, jak szybko oferty znikają, pozwalają na postawienie pierwszych wniosków.
Analizie poddawany jest popyt na lokalnym rynku, ale także dodatkowe czynniki, które mogą utrudnić zbycie nieruchomości. Sprawdzane jest m.in. czy nieruchomość:
- Nie jest zabytkiem
- Nie znajduje się na terenach zalewowych, stanowiskach archeologicznych lub specjalnych strefach rewitalizacji
- Podlega swobodnemu obrotowi na rynku tzw, nie podlega prawu pierwokupu na Skarbu Państwa lub innej jednostki samorządu terytorialnego
Pod uwagę brane są także inne uwarunkowania. Przykład? Otoczenie. Nawet najpiękniejszy dom niekoniecznie znajdzie szybko nabywcę, jeżeli tuż za jego płotem znajduje się wysypisko śmieci. Kolejny przykład – infrastruktura. Działka pozbawiona jest dobrego dojazdu? Sama w sobie może mieć sporą wartość, ale popyt na taką automatycznie będzie niższy. Inny czynnik to na przykład etap realizacji danego projektu. W teorii sporo i obiecująca warta inwestycja deweloperska, może obrócić się w ruinę, zanim znajdą się na nią nabywcy, jeżeli będzie wystawiana na sprzedaż na wczesnych etapach prac – gdy wymaga uregulowania sytuacji prawnej i ogromnych nakładów finansowych na kontynuację.
Analizując płynność nieruchomości specjaliści Funduszu zwracają uwagę na szereg czynników. Do każdego wniosku podchodzą indywidualnie, sprawdzają nawet najdrobniejsze szczegóły i każdorazowo dokonują wizji lokalnej.
Analiza stanu prawnego nieruchomości
Ostatnie (ale na pewno nie najmniej ważne) kryterium częściowo łączy się z drugim – niektóre aspekty prawne muszą zostać zweryfikowane, aby upewnić się, że nie wpłyną na możliwości zbycia nieruchomości. Fundusz Hipoteczny Yanok posiada Dział Prawny, oceny dokonują więc nie tylko Analitycy, ale także Prawnicy. (Oczywiście – samo przedsiębiorstwo, które ma otrzymać finansowanie, również podlega weryfikacji od strony prawnej, ta nie jest jednak przedmiotem tego tekstu.)
Prawna ocena nieruchomości uwzględnia między innymi:
- badanie ksiąg wieczystych (m. in. badanie obciążeń hipotecznych, wpisów, wzmianek, służebności, wpisów dotyczących wszczętych postępowań egzekucyjnych, własnosć i innych roszczeń i obciążeń);
- weryfikację podstawy nabycia nieruchomości;
- ustalanie czy nieruchomość nie posiada zaległości z tytułu podatku, użytkowania wieczystego lub innych
zgodność stanu prawnego ze stanem faktycznym
Dlaczego tego typu kwestie mają znaczenie? Na przykład – jeśli w księdze wpisano dożywocie lub służebność mieszkania to nieruchomość nie może być zabezpieczeniem Pożyczki Yanok. Fundusz nie zabezpiecza się na nieruchomościach, będących centrum życia rodzin: zarówno z przyczyn etycznych, jak i ze względu na potencjalne trudności ze zbyciem nieruchomości. Jakiemuś podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu? Będzie skutkowało to odrzuceniem wniosku, taki zapis zmniejsza płynność nieruchomości. Występuje niezgodność stanu prawnego ze stanem faktycznym – na przykład źle opisano wielkość nieruchomości? To utrudniłoby formalności związane ze sprzedażą.
Zabezpieczenie na nieruchomości
Wszystkie analizy mają na celu jedno: zadbanie o bezpieczeństwo finansowe Funduszu, a co za tym idzie także pieniędzy Inwestorów. Fundusz Hipoteczny Yanok udziela Pożyczek wyłącznie wiarygodnym przedsiębiorcom, a staranna weryfikacja nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie, ma zminimalizować ryzyko braku spłaty.
Ośmioletnia historia na rynku finansowym oraz wiedza prawna na temat nieruchomości sprawiają, że Fundusz jest w stanie precyzyjnie ocenić wartość, płynność oraz stan prawny nieruchomości.
Zawarte w niniejszym artykule aspekty weryfikowane przez Analityków i Prawników Funduszu Hipotecznego Yanok dotyczą wszystkich nieruchomości przedstawionych pod zabezpieczenie hipoteczne. Jednak każda z nich posiada indywidualne uwarunkowania i cechy, które wymagają specjalistycznej wiedzy np. budynek komercyjny, gdzie poza przeznaczeniem i stanem prawnym są badane m.in. parametry techniczne, dokumentacja projektowa, stan techniczny i wyposażenie. Głębszej analizy wymagają również inwestycje deweloperskie, gdzie Analitycy musza zmierzyć się z dokumentacją projektową oraz prawem budowlanym i ustawą deweloperską. Na ten temat w niedalekiej przyszłości powstanie osobny artykuł.
Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości wymagają nie tylko poświęcenia czasu na ich zakupienie i zarządzanie nimi, ale też bez odpowiedniej wiedzy – łatwo wpaść w szereg pułapek. Inwestycje Yanok są proste, wygodne i oparte na nieruchomościach. Choć jak każda forma inwestowania, i ta nie pozostaje w stu procentach wolna od ryzyka, to specjaliści Funduszu m.in. przez staranną weryfikację zabezpieczeń Pożyczek dbają o jego minimalizowanie
Olga Świstowska
Autorka, Starszy Specjalista ds. Analizy Wniosków
