Wysoka inflacja w Polsce sprawia, że siła nabywcza pieniądza wciąż spada. Jednocześnie rosną ceny mieszkań (i wraz z nimi: czynsze za najem): w dużych miastach szybciej niż poziom inflacji. Te zjawiska sprawiają, że kupno mieszkania na wynajem jest uważane za jedną z najlepszych form inwestycji. Czy jednak przy obecnych tendencjach na rynku czas i pieniądze włożone w taką inwestycję faktycznie będą współmierne do zysków?
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak wygląda opłacalność mieszkania na wynajem z perspektywy finansowej
- Jakie trendy na rynku mogą wpłynąć na poziom opłacalności kupna mieszkania inwestycyjnego
- Z jakimi ryzykami i dodatkowymi kosztami (nie tylko finansowymi) trzeba się liczyć inwestując w mieszkanie na wynajem
- Jakimi alternatywnymi formami inwestowania warto się zainteresować.
Czas czytania: 8 min
Idea mieszkań inwestycyjnych jest prosta. Kupujesz mieszkanie, a następnie je wynajmujesz. Początkowe koszty są wysokie, ale przy obecnych czynszach również zyski powinny być wysokie, przynajmniej w dłuższej perspektywie. Pieniądze włożone w zakup mieszkania zwrócą się długoterminowo lub będą źródłem regularnego zarobku do momentu, w którym nieruchomość zostanie sprzedana w korzystnej cenie.
Brzmi pięknie? Owszem, zwłaszcza w czasach wysokiej inflacji, gdy wartość oszczędności wciąż spada. Tymczasem ceny mieszkań w Polsce rosną i przynajmniej pozornie nie zanosi się, aby rosnąć przestały. Takie mieszkanie jest więc w inwestycją w przyszłe zyski i swego rodzaju bezpieczeństwo: bo przecież inwestycje w mieszkania uważane są przez Polaków za jedne z najbezpieczniejszych. Ale czy tak jest rzeczywiście?
Czy zakup mieszkania na wynajem jest opłacalny z perspektywy finansowej?
Zacznijmy od wyliczeń – będą one punktem wyjścia, na początku więc mocno sprawę uprościmy.
Za pomocą narzędzia Ronin24.pl sprawdziliśmy ceny dwupokojowych mieszkań o wielkości około 50 metrów kwadratowych w Krakowie w lutym 2024. Średnia cena metra kwadratowego to około 12 100 złotych. Dwupokojowe, pięćdziesięciometrowe mieszkanie, nie wymagające generalnego remontu, można kupić za około 605 tysięcy złotych.
Do tego trzeba doliczyć także koszty dodatkowe – związane z podatkiem, notariuszem czy prowizją biura nieruchomości. Przyjmijmy więc, że ostateczny koszt początkowy zamknie się w kwocie około 620 tysięcy złotych.
Przy optymistycznym założeniu, że właściciel dużego, dwupokojowego mieszkania co miesiąc zarobi 3500 złotych, w ciągu roku jego zarobek wyniesie 42 000 złotych. Pierwotna cena mieszkania zwracałaby się więc przez niemal piętnaście lat. Dopiero po tym czasie właściciel zacząłby więc – przynajmniej w teorii – faktycznie zarabiać.
Oczywiście, ze względu na inflację, za piętnaście lat kwota 620 000 złotych będzie warta znacznie mniej niż obecnie, ale czynsz w tym czasie zapewne również szedłby w górę – można więc faktycznie mówić o „zwrocie” z inwestycji po około piętnastu latach. Dodatkowym profitem może jednak fakt, że mieszkanie samo w sobie za piętnaście lat powinno być warte więcej niż obecnie. W końcu ceny nieruchomości wciąż „idą w górę”.
Tylko w IV kwartale 2023 średnia cena mieszkań od deweloperów wzrosła o około 4%. Jak donosi NBP – w Krakowie, Bydgoszczy i Białymstoku – wzrost sięgnął nawet 10%. Na rynku wtórnym wzrost jest tylko trochę niższy, wahający się w okolicach 3% – według danych NBP najwyższy, o ponad 6%, odnotowano w Poznaniu, Katowicach i Rzeszowie. Znów więc: masz dość wynajmowania, potrzebujesz gotówki, chcesz faktycznego zarobku na koncie – sprzedajesz mieszkanie po wyższej cenie niż je zakupiłeś. Pieniądze, które na koncie straciłyby na wartości, tutaj pozwoliły wypracować zysk.
Brzmi pięknie? Owszem i wiele osób faktycznie zarabia na mieszkaniach inwestycyjnych. Decydując się jednak na zakup mieszkania na wynajem trzeba pamiętać, że taka inwestycja wcale nie jest łatwa i bezproblemowa, a poza tym – jak właściwie każda forma inwestowania – i ona obarczona jest ryzykiem…
Przyjrzyjmy się więc takim kwestiom, jak przewidywania dotyczące ceny mieszkań, faktyczna opłacalność inwestycji oraz koszty dodatkowe.
Trendy na rynku mieszkaniowym są trudne do przewidzenia
W tej chwili ceny mieszkań rosną. Tę tendencję napędza w Polsce kilka czynników, pośród których można wymienić:
- Istnienie dużej luki mieszkaniowej
- Zahamowanie na rynku deweloperskim – NBP zwraca uwagę na wyższą sprzedaż od uzupełnienia oferty od deweloperów. W III kwartale 2023 oddano także do użytku 49,1 tysięcy mieszkań – co oznacza spadek o 15% r/r (źródło: https://nbp.pl/wp-content/uploads/2023/12/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-III-2023-OKLADKA.pdf)
- Programy rządowych dopłat do kredytów, które doprowadziły do zjawiska skumulowanego popytu
Eksperci są zgodni, że w najbliższym czasie nie możemy spodziewać się w Polsce spadku cen nieruchomości, a nawet nastąpią dalsze wzrosty. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że na Zachodzie tendencje na rynkach nieruchomościowych są nieco inne. Tam ceny mieszkań przestały rosnąć, a w wielu krajach nawet spadają – przykładem jest chociażby Anglia (źródło: https://www.bbc.com/news/business-64807971). W Polsce rządowe programy mogą nie trwać wiecznie, deweloperzy znów intensyfikują działania, przepaść między popytem a podażą zacznie się więc z czasem zmniejszać… Dodatkowo, politycy coraz częściej poruszają kwestię wprowadzenia podatku katastralnego (czyli podatku płaconego od wartości posiadanej nieruchomości). Wzrost cen mieszkań w Polsce z czasem więc zacznie zwalniać, a może nawet się zatrzyma – i temu zjawisku będzie towarzyszyło także ustabilizowanie cen najmu. Inwestycja w mieszkanie na wynajem ma zwracać się długoterminowo, więc osoby dokonujące zakupu w tej chwili muszą liczyć się z tym, że nieruchomość wcale nie zyska na wartości aż tak mocno, jak mogłoby się wydawać na podstawie obecnych tendencji.
Co to oznacza? Że w przyszłości zysk z mieszkania inwestycyjnego może okazać się znacznie niższy niż liczyłby inwestor na podstawie obecnych tendencji.
Opłacalność inwestycji mieszkaniowych już teraz spada
Na podstawie analiz NBP – obejmujących ceny mieszkań oraz stawki czynszów – wynika, że rentowność najmu mieszkań w ostatnich miesiącach utrzymała się na stosunkowo wysokim poziomie (jest bardziej opłacalna niż np. lokaty) – głównie przez wzgląd na szybki wzrost czynszów. Jednocześnie opłacalność tego rozwiązania w przypadku mieszkań kupowanych na kredyt wcale nie jest wysoka. Obecne koszty kredytu sprawiają, że ROE (wskaźnik rentowności kapitału własnego – pokazujący jak wiele zysku uda się wygenerować) przy inwestycjach mieszkaniowych tylko częściowo finansowanych środkami własnymi utrzymuje się w wielu miastach poniżej zera (https://nbp.pl/wp-content/uploads/2023/12/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-III-2023-OKLADKA.pdf). Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że na gwałtowny wzrost cen najmów w latach 2022 – 2023 mocno wpłynęły koniec pandemii oraz wojna w Ukrainie: w przyszłości tendencja ta prawdopodobnie zostanie zahamowana.
Długoterminowa opłacalność zakupu mieszkania na wynajem jest więc w tej chwili trudna do przewidzenia. Wysokie koszty kredytów i poziom stóp procentowych sprawiają, że takie rozwiązanie można uznać za opłacalne w sytuacjach, w których zakup finansowany jest w całości ze środków własnych.
Koszty mieszkania inwestycyjnego to nie tylko cena mieszkania
Celem zakupu mieszkania na wynajem jest osiągnięcie zysku, zapewnienie sobie stabilizacji finansowej, a co za tym idzie – zwiększenie poczucia bezpieczeństwa. Nie zawsze jednak sprawa jest taka prosta. Po pierwsze, faktyczne koszty finansowe związane z zakupem i późniejszym wynajmem mieszkania trudno oszacować: nie kończą się one wyłącznie na cenie pierwotnego zakupu. Po drugie, taka inwestycja wymaga poświęcenia czasu i to na różnych etapach. Po trzecie wreszcie… trzeba liczyć się z tym, że z „poczuciem bezpieczeństwa”, jakie może dać taka inwestycja, bywa różnie.
Dodatkowe koszty finansowe związane z zakupem
Poza bazową ceną nieruchomości i dodatkowymi kosztami takimi jak podatek, trzeba liczyć się także z kolejnymi wydatkami związanymi m.in.
- Z remontem i urządzeniem mieszkania – umeblowanie mieszkania oraz przystosowanie go do użytku lokatorów wymaga dużych nakładów finansowych. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera koszty mogą wahać się w okolicach kilkudziesięciu – stu tysięcy złotych: szczególnie kosztowne jest urządzenie kuchni oraz łazienki. Mieszkanie z rynku wtórnego może wymagać mniejszych nakładów, ale zwykle wymaga choćby drobnych prac remontowych oraz wymiany mebli. Do tego dochodzi zakup takich sprzętów jak lodówka czy pralka. Zwłaszcza, że rynek wynajmu się zmienia i obecnie lokatorzy coraz większą uwagę zwracają na standard wynajmowanego lokalu.
- Eksploatacją nieruchomości – mogłoby się wydawać, że jest rzeczą oczywistą, że wszystko się zużywa – także meble, płytki na podłodze, urządzenia elektroniczne… A jednak, niektórzy nie zdają sobie sprawy z tego, jak bardzo. Zwłaszcza, jeśli użytkownik o mieszkanie nieszczególnie dba. Często po zakończeniu najmu, właściciel musi się więc liczyć z koniecznością napraw albo wymian mebli czy urządzeń.
- Podatkiem od wynajmu – każdy dochód, także ten płynący z wynajmowania mieszkania, jest opodatkowany. Umowa najmu podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeśli chodzi o najem prywatny, obecnie forma jego opodatkowania to rozliczenie ryczałtowe. Do 100 tysięcy złotych przychodu z najmu stawka to 8,5%, powyżej niej – 12,5%.
Wracając do zaprezentowanych na początku wyliczeń więc – zakładamy, że koszt zakupu mieszkania zamknie się w 620000 złotych, a czynsz wyniesie średnio 42 000 złotych rocznie. Do tej pierwszej kwoty trzeba jednak doliczyć także koszty związane z remontem lub odświeżeniem nieruchomości i jej umeblowaniem. Łóżka lub kanapy do obu pokoi, szafy, biurka, pralka, lodówka – to absolutne podstawy. Biorąc pod uwagę, że nawet tanie łóżka tapicerowane to obecnie koszt około 1000 złotych, można założyć, że w najlepszym wypadku do ceny początkowej trzeba dołożyć minimum 10000 złotych. I to w sytuacji, w której mieszkanie nie wymaga remontu. Dodatkowo z tych 42 000 złotych 3360 rocznie pochłonie podatek. Tym samym na zwrot bazowej inwestycji potrzeba już niemal 16 lat.
Zaangażowanie czasowe związane z wynajmowaniem nieruchomości
Zajmowanie się wynajmem bywa absorbujące pod względem czasowym oraz emocjonalnym i to na każdym etapie. Decydując się na zakup mieszkania trzeba znaleźć odpowiednią ofertę – co przy obecnej sytuacji na rynku, gdy mieszkania w dużych miastach sprzedają się szybko, wcale nie jest łatwe – i zająć się wszystkimi formalnościami. Te obejmują nie tylko samo kupno, ale także np. umowy związane z dostarczaniem prądu, gazu, internetu (zwłaszcza, jeśli mieszkanie jest przeznaczone na najem okazjonalny i właścicielowi zależy, by nie były zawierane na lokatorów)). Potem przychodzi pora na znalezienie najemców… ale konieczność zaangażowania właściciela mieszkania wcale nie kończy się na tym etapie.
Nie każdy wie, że ustawa o prawach lokatorów nakłada na wynajmującego konkretne obowiązki. Są to m.in. zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, dokonywanie napraw (i to niezależnie od przyczyn – nawet jeśli za uszkodzenia odpowiada najemca), dbanie o części wspólne. (Źródło: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 6.A) Co to oznacza? Popsuł się piecyk gazowy – właściciel jest zobowiązany zadbać o jego naprawdę. Instalacja elektryczna szwankuje? Najemca może domagać się od wynajmującego, by zajął się tym problemem. Najemca uszkodzi urządzenia w łazience? Chociaż wynajmujący może obciążyć go kosztami, w myśl ustawy to on musi zagwarantować, że te zostaną wymienione lub naprawione. Ba, ustawę można interpretować w taki sposób, że nawet jeżeli w bloku nie działa winda, najemca może wymagać od właściciela mieszkania, by zareagował na tę sytuację. Najemca zaleje sąsiadów z dołu? Znów właściciel będzie musiał zaangażować się osobiście.
Z wynajmem zawsze wiąże się… ryzyko
I mowa tutaj nie o ryzku związanym z tym, że mieszkanie jakiś czas pozostanie niewynajęte, dojdzie do zniszczeń bądź wartość nieruchomości zacznie spadać. Wynajem mieszkania jest ryzykowny również ze względu na ustawę o prawach lokatorów. Jeśli ci przestaną płacić, najemca… zasadniczo nie może po prostu domagać się, aby opuścili mieszkanie. Konieczne jest uzyskanie nakazu eksmisji, a zarówno zdobycie go, jak i później przeprowadzenie samej eksmisji może zająć miesiące, a w skrajnych przypadkach nawet lata. Nieuczciwy lokator ma bowiem cały szereg możliwości, po które może sięgnąć, broniąc się przed opuszczeniem lokalu. Brakuje badań, które mówiłyby o częstotliwości takiego zjawiska i większość osób płacących za wynajem to uczciwi ludzie – niestety jednak, takie przypadki nie są odosobnione i trzeba liczyć się z taką możliwością. W tym przypadku właściciel nie tylko nie zarabia, ale traci. (Więcej na ten temat można przeczytać w tym artykule. https://yanokhipoteczny.pl/ustawa-o-ochronie-praw-lokatorow/)
Czy warto zainwestować w mieszkanie na wynajem?
Jeśli ktoś szuka długoterminowej inwestycji i orientuje się w rynku nieruchomości, inwestycja w mieszkanie na wynajem może być dobrym wyborem. Często bywa wybierana również przez osoby, które mogą pozwolić sobie na dywersyfikację inwestycji. To także dobry pomysł, jeżeli nieruchomość ma w przyszłości posłużyć na przykład członkom rodziny albo jest alternatywnym miejscem zamieszkania dla właścicieli.
Taka inwestycja niekoniecznie będzie natomiast najlepszym wyborem dla osób, którym zależy na tym, aby pieniądze po prostu na siebie zarabiały – posiadanie mieszkania na wynajem wiąże się ze sporym zaangażowaniem czasowym oraz emocjonalnym. Nie jest to także dobra opcja dla tych, którym zależy na stosunkowo szybkich zyskach.
Proste inwestycje pasywne
Jeśli nie mieszkanie… to w takim razie w co inwestować? Inne formy inwestowania związane z nieruchomościami to np. crowdfunding nieruchomościowy czy tzw. condohotele. Ta pierwsza forma inwestowania wymaga jednak dużej wiedzy o rynku (aby wybrać odpowiedni projekt), ta druga wiąże się zwykle z wysokim nakładem początkowym. Można wybrać jednak także inwestycje alternatywne pod postacią umowy pożyczki inwestorskiej. Na takich zasadach działają Inwestycje Funduszu Hipotecznego Yanok.
Inwestycje Yanok to opcja idealna dla osób, które szukają rozwiązania prostego i bezobsługowego, nie wymagającego zaangażowania czasu i specjalistycznej wiedzy. Podpisujesz umowę na rok lub dwa lata, wpłacasz określoną kwotę (od 10 tysięcy złotych), a na Twoje konto co kwartał trafiają odsetki (w obecnej ofercie 10% lub 12% w skali roku). Po zakończeniu Inwestycji (po roku lub dwóch latach)Fundusz zwraca Ci wpłaconą na początku kwotę..
Fundusz Hipoteczny Yanok działa już od ponad ośmiu lat i w tym czasie wypłacił swoim Inwestorom ponad szesnaście milionów złotych zysków. Firma swój kapitał – w tym środki pozyskiwanie od Inwestorów – wykorzystuje do udzielania pożyczek hipotecznych przedsiębiorcom. To udzielanie pożyczek hipotecznych jest działalnością firmy i z niej czerpane są zyski.
