Zapis dotyczący hipoteki, nie znika z Rejestru Ksiąg Wieczystych automatycznie. Jego niewykreślenie może utrudnić sprzedaż nieruchomości lub obciążenie jej kolejnym kredytem. Warto więc wiedzieć kiedy możliwe jest wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej i jak to zrobić.
Kto może dokonać wykreślenia hipoteki z Księgi Wieczystej?
Zasadniczo do dokonywania lub wykreślania wpisów w księdze wieczystej, zobowiązany jest właściciel nieruchomości. W przypadku gdy rozważa on wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej, dopełnienie obowiązku jest w jego najlepszym interesie. Tylko kto faktycznie jest tą osobą zobowiązaną?
W wielu przypadkach nieruchomość pozostaje współwłasnością np. małżonków. W takiej sytuacji dokonać wpisu w Księdze mogą oni wspólnie i tak też powinni złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Wyjątkowo jednak warto złożyć wniosek samodzielnie lub wnieść sprawę do sądu np. gdy współwłaściciel odmawia współpracy, choć wierzytelność została faktycznie spłacona.
W imieniu przedsiębiorstwa lub organizacji, odpowiedni wniosek może złożyć osoba posiadająca uprawnienia do kierowania przedsiębiorstwem – właściciel, zarząd, a jeśli tak wynika z umowy spółki także prokurent lub prezes/członek zarządu samodzielnie.
Mogą też pojawić się sytuacje prawne, w których o wykreślenie hipoteki wystąpi osoba nie będąca właścicielem, ale mająca ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Będą to na przykład osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub (do końca roku) użytkownicy wieczyści.
W wyjątkowych sytuacjach o wykreśleniu hipoteki może zadecydować sąd.
Kiedy można wykreślić hipotekę z Księgi Wieczystej?
Odpowiedź jest bardzo prosta. Hipotekę można wykreślić z Księgi po uregulowaniu zobowiązania, które ona zabezpieczała. Wcześniej jest to niemożliwe, chyba, że sąd uzna zobowiązanie za niebyłe. Teoretycznie nie ma natomiast terminu, w którym należy wykreślić wpis o hipotece, gdy już uregulowało się dług.
Czego potrzeba by wykreślić hipotekę z Księgi Wieczystej?
Wniosek o wykreślenie wpisu trzeba poprzeć dowodem spłaty zobowiązania. Banki wydają standardowe Zaświadczenia O Spłacie Zadłużenia. Taki sam dokument może wydać dowolny inny wierzyciel, muszą się w nim jednak znaleźć:
- Numer Księgi Wieczystej, w której wpisana była hipoteka,
- Dane dłużnika (nazwa, adres i NIP w przypadku firm, a w przypadku osób fizycznych: adres zameldowania, PESEL, Imię i Nazwisko),
- Tytuł hipoteki, wraz ze wskazaniem wysokości zadłużenia,
- Potwierdzenie całkowitej spłaty długu zabezpieczonego hipoteką,
- Zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o hipotece.
Wydanie takiego zaświadczenia jest oczywiście obowiązkiem wierzyciela i nie powinien on za nie pobierać żadnych opłat. Warto pamiętać, że takie zaświadczenie powinno zostać potwierdzone notarialnie, w rezultacie czego może być konieczność dokonania opłaty na rzecz notariusza.
Co zrobić po uzyskaniu zaświadczenia?
Należy zgłosić wniosek o wykreślenie wpisu o hipotece z księgi wieczystej do właściwego Wydziału Wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS, który jest dostępny na stronie ministerstwa i stronach sądów. Należy w nim określić numer Księgi Wieczystej, wysokość spłaconego zobowiązania, a następnie podpisać. W przypadku trudności warto poprosić o pomoc pracowników sądu. Z reguły udzielają oni chętnie wyjaśnień i starają się poprowadzić wnioskodawcę najkrótszą drogą do celu.
Wniosek wiąże się z opłatą skarbową w wysokości 100 zł, którą należy uiścić przed złożeniem wniosku, by otrzymać potrzebne do niego znaczki skarbowe.
Sąd ma obowiązek zbadać w postępowaniu wieczystoksięgowym czy powinno się uwzględnić wniosek, z reguły jednak postępowanie jest bardzo krótkie.
Problemy z wykreśleniem hipoteki
W większości wypadków wykreślenie hipoteki to jedynie formalność, której trzeba dopełnić. Są jednak przypadki, gdy jest to znacznie trudniejsze.
Przykładowo jeśli mamy do czynienia z kilkoma współwłaścicielami, brak podpisu jednego z nich może uniemożliwić wykreślenie hipoteki. Zdarza się to w przypadku rozwiedzionych małżeństw, ale też wyjazdu jednego ze współwłaścicieli za granicę i spłaceniu zobowiązania przez pozostałych.
W przypadku gdy zobowiązanie zostało spełnione kilka-kilkanaście lat wcześniej, a właściciel nie pomyślał dotąd o wykreśleniu wpisu, może być jeszcze trudniej. Np. może nie istnieć już wierzyciel, który miałby podpisać zaświadczenie o spłacie zobowiązania (osoba fizyczna mogła umrzeć, a prawna zostać rozwiązana), albo też zniszczone mogły być dokumenty potwierdzające zobowiązanie i jego spłatę.
Mimo iż takie przypadki są bardzo rzadkie, zadbano o gotowe rozwiązanie dla nich. Przede wszystkim można zwrócić się o pomoc do Banku Gospodarstwa Krajowego. Wówczas on potwierdza wygaśnięcie zobowiązań wobec osób prawnych i instytucji państwowych, oraz Skarbu Państwa. W innych przypadkach należy zwrócić się do sądu rejonowego, który przeprowadzi odpowiednie postępowanie i zmieni brzmienie Księgi Wieczystej, na zgodne ze stanem faktycznym.
By uniknąć trudności, warto wykreślać wpisy o hipotece bezpośrednio po spłacie zobowiązania.
Wykreślenie wpisu hipoteki Funduszu Hipotecznego Yanok
Fundusz już przy podpisywaniu umowy pożyczki daje swoim pożyczkobiorcom zgodę na wykreślenie hipoteki pod warunkiem spłaty całej kwoty pożyczki. Nie robią tego żadne instytucje finansowe (w tym również banki). Głównie dlatego, że w przypadku spłat rat kapitałowo-odsetkowych nie znana jest dokładna kwota pożyczki lub kredytu do spłaty. Zatem, w takim przypadku bank nie jest w stanie przy podpisywaniu umowy kredytowej lub umowy pożyczki wydać stosownego zaświadczenia.
W przypadku kredytów bankowych (oraz większości pożyczek pozabankowych) osoba spłacająca pożyczkę lub kredyt zwraca się do instytucji finansowej o wyliczenie na określony dzień wysokości wpłaty w celu zwolnienia hipoteki. Po wpłacie wyliczonej kwoty, pożyczkobiorca musi ponownie wystąpić do banku lub firmy pożyczkowej o oświadczenie o zgodzie na zwolnienie hipoteki.
Pożyczkobiorcy Funduszu Hipotecznego Yanok, w dowolnym momencie trwania 12 miesięcznej umowy pożyczki, spłacając całą kwotę udzielonej pożyczki (tzw. rata balonowa), mogą wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Czasem zdarza się, że bank żąda od pożyczkobiorcy Funduszu dodatkowego oświadczenia sporządzonego według bankowych wzorów. W takich przypadkach oświadczenie Funduszu o zgodzie na wykreślenie hipoteki wystawiane jest niezwłocznie po otrzymaniu takiej informacji.
