Narodowy Bank Polski udostępnił informację o cenach nieruchomości za okres od grudnia 2019 do lutego 2020 roku, nazywając go I kwartałem 2020 r. Większość mediów przedstawiła informację, opierając się na tych danych i sugerując, że obejmują one okres pierwszych trzech miesięcy 2020 roku. W badanym czasie na niemal każdym lokalnym rynku odnotowano wzrost cen mieszkań. Niniejsze opracowanie oparto na informacjach o cenach transakcyjnych.Za mieszkanie w mieście możemy zapłacić nawet 20,32% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Ostatnie miesiące zmieniły oblicze całej gospodarki. Komentatorzy spekulują nad zmianami, jakie mogą czekać rynek nieruchomości. Cechuje się on jednak względną odpornością na cykliczne wahania ceny. Zarówno popyt, jak i podaż kształtuje się w długim okresie. Również ewaluacja cen nieruchomości następuje w cokwartalnych odstępach. Nie ma zatem mowy o drastycznych korektach cen z dnia na dzień jak np. w przypadku aktywów giełdowych.
Zmiany na rynkach pierwotnym i wtórnym
W ciągu kwartału, definiowanego przez NBP jako okres od grudnia 2019 do lutego 2020 r., ceny wzrosły znaczniej na rynku pierwotnym niż na wtórnym. Dla wszystkich miast objętych badaniem wzrost cen na rynku pierwotnym nastąpił średnio o 3,62%, zaś na wtórnym o 2,93%.
Ceny na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkań nie rosły w sposób proporcjonalny dla wszystkich regionów. Największa różnica dynamiki odnotowana została na opolskim rynku nieruchomości. Ceny na rynku pierwotnym w Opolu wzrosły o 16,74%, a na rynku wtórnym 2,88%, zatem różnica to aż 13,86 punktów procentowych. Na rynku wtórnym odnotowano średnio wyższe zmiany cen w stosunku do rynku pierwotnego w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Poznaniu i Rzeszowie. W pozostałych miastach objętych badaniem rynek pierwotny wykazywał większą dynamikę wzrostu ceny.
Czy ceny mieszkań spadły w 2020 r.?
Według danych NBP kwartały ustalone są następująco: I kwartał- miesiące od grudnia 2019 do lutego 2020 r, a II kwartał to miesiące od marca do maja 2020 r. III kwartał obejmuje czerwca do sierpnia 2020 r. a ostatnim kwartałem objęte są miesiące wrzesień- listopad 2020r. Zatem informacje o zmianach cen w I kwartale obejmują miesiące od grudnia 2019 r. do lutego 2020 r.
Na warszawskim pierwotnym rynku mieszkaniowym wzrost cen ukształtował się na poziomie 3,62%. W przypadku 6 największych miast, dla których NBP podaje informacje, czyli Gdańsk, Gdynię, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław ceny w I kw.2020 r. wzrosły średnio o 3,19%. W przypadku pozostałych 10 miast objętych badaniem (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Szczecin, Zielona Góra), wzrost cen odnotowano na poziomie 3,27%.
Mogliśmy spodziewać się raczej wzrostu cen na rynku nieruchomości
Porównując ceny z I kw. 2019 r. do I kw. 2020 r., za mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba obecnie zapłacić więcej o średnio 10,8%. W Warszawie deweloperzy sprzedawali mieszkania 11,94% drożej, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Największa zamiana ceny nastąpiła w Rzeszowie, gdzie wzrost odnotowano na poziomie aż 20,32%. W przypadku sześciu największych miast ceny wzrosły średnio o 10,05%. W pozostałych dziesięciu miastach średni wzrost cen wyniósł na rynku pierwotnym 10,31%.
Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną nastąpiły w Gdańsku. Mieszkania średnio nabywano tu o 1 163 zł/mkw. taniej, w stosunku do ceny pierwotnie ustalonej przez dewelopera w ofercie. W Gdyni można było wynegocjować ok. 991 zł/mkw., a w Krakowie o 832 zł/mkw.
Na rynku wtórnym ceny w I kw. 2020 r. w stosunku do IV kw. 2019 r. wzrosły średnio o 2,93%. Najwyższy wzrost, na poziomie 10,16% odnotowano w Rzeszowie. W Warszawie ceny wzrosły o 3,09%. W przypadku sześciu największych miast zdefiniowanych przez NBP ceny wzrosły średnio o 2,59%. Pozostałe miasta objęte opracowaniem odnotowały wzrost cen na poziomie 2,76%. W Olsztynie, Szczecinie i Wrocławiu odnotowano spadek cen mieszkań na rynku wtórnym o odpowiednio 0,88%, 0,26% i 0,01% w stosunku do kwartału poprzedniego.
Rynek nieruchomości w Polsce – analiza zmian
Ceny na rynku wtórnym wzrosły średnio o 12,62% dla wszystkich lokalnych rynków objętych analizą. Najwyższy wzrost średniej ceny odnotowano w Zielonej Górze i wyniosła ona 17,76%. O 17,2% wzrosła cena w Krakowie. Na kolejnym miejscu uplasował się Wrocław ze wzrostem rzędu 16,72%.
W stolicy kraju w ciągu roku mieszkania na rynku wtórnym zdrożały średnio o 7,93%. W sześciu największych miastach ten wzrost wyniósł 12,49%, a w pozostałych 10 miastach średnio o 13,12%.
Na rynku wtórnym we wszystkich miastach objętych analizą można było wynegocjować cenę niższą średnio o 910 zł/mkw. Największy bufor negocjacyjny wystąpił w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Poznaniu, gdzie można było uzyskać/osiągnąć ceny niższe odpowiednio o 2 215 zł/mkw., 1 951 zł/mkw., 1 752 zł/mkw., 1 278 zł/mkw.
Najdroższym miastem w Polsce pozostaje Warszawa i jej rynek nieruchomości z cenami ofertowymi na rynku pierwotnym oscylującymi wokół 10 610 zł/mkw. i 11 656 zł/mkw. na rynku wtórnym. Ceny transakcyjne zaś przyjmują wartości na poziomie 9 819 zł/mkw. i 9 705 zł odpowiednio na rynku pierwotnym i wtórnym. Drugim spośród najdroższych miast jest Gdańsk. Na trzecim miejscu uplasował się Kraków.
Z drugiej zaś strony najtaniej można kupić mieszkania z rynku pierwotnego w Zielonej Górze, za średnią cenę na poziomie 4 815 zł/mkw. oraz w Kielcach za 5 425 zł/mkw. Najtańszym rynkiem wtórnym jest kielecki rynek nieruchomości. Mieszkania są tam nabywane średnio za 4 578 zł/mkw. Podobnie wygląda rynek zielonogórski z ceną kształtującą się na poziomie 4 650 zł/mkw.
Rynek nieruchomości cechujący się względną bezwładnością na wahania cen może nie odnotować drastycznych spadków, zwłaszcza w krótkim okresie. Jeżeli jednak pojawią się korekty, to warto zaznaczyć, że spadki będą dotyczyły cen, które w miesiącach od grudnia 2019 do lutego 2020 r. wzrosły.
Adrianna Stachura
Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych
Funduszu Hipotecznego Yanok
