Dyskryminacja cenowa to sytuacja, gdy dwie różne osoby płacą dwie zupełnie inne ceny za to samo dobro, jak ma to miejsce w przypadku zakupu biletu komunikacji miejskiej przez studenta i osobę nieposiadającą tego statusu. A jak to wygląda w przypadku rynku nieruchomości? Dowiedz się o tym dlaczego wartość nieruchomości może się różnić.
Czy jest jednakże możliwość, aby nieruchomość miała różne realne wartości?
Ustawodawca przewiduje taką ewentualność, wymieniając w ustawie o gospodarce nieruchomościami różne wartości nieruchomości:
- rynkowa
- odtworzeniowa,
- katasralna.
Powszechne Krajowe Standardy Wyceny definiują ponadto:
- wartość bankowo- hipoteczną,
- indywidualną (inwestycyjną),
- godziwą,
- ubezpieczeniową,
- wartość dla wymuszonej sprzedaży.
Nieruchomość jest dobrem wysoce specyficznym, co jest wynikiem jej cech, które grupuje się na fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalno- prawne.
| Fizyczne | Ekonomiczne | Instytucjonalno- prawne |
| Złożoność fizyczna Stałość w miejscu Trwałość Różnorodność Niepodzielność | Rzadkość Lokalizacja Współzależność Kapitałochłonność Mała płynność | Otoczenie prawne Otoczenie instytucjonalne |
Nieruchomości z uwagi na szerokie spectrum oddziaływania na ludzkie życie, pełnią również różne funkcje w gospodarce. Mogą bowiem stanowić:
- centrum życiowe ludzi,
- obiekt zastawny – mogą być przedstawiane jako zabezpieczenie wierzytelności,
- miejsce prowadzenia działalności gospodarczej,
- obiekt fiskalny,
- towar, czyli przedmiot obrotu,
- obiekt inwestycyjny – bezpośrednie inwestycje w nieruchomości uznaje się za jedne z najbardziej bezpiecznych. Wymagają jednak kłopotliwej i skomplikowanej obsługi w całym czasie trwania inwestycji,
- źródło uzyskiwania stałych dochodów,obiekt zastawny – mogą być przedstawiane jako zabezpieczenie wierzytelności,
- obiekt zarządzania,
- obiekt usługowy.
Wszystkie te cechy oraz funkcje wpływają na poziom skomplikowania obrotu i gospodarowania nieruchomościami na lokalnych rynkach
a pośrednio również na wartość nieruchomości, przez co nastąpiło powszechne rozróżnienie na wartości rynkową i nierynkową.
Nierynkowa wartość nieruchomości
Określnie wartości rynkowej nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Według przepisów ustawy jest to wartość ustalana dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. To jej najbardziej prawdopodobna cena, szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, w oparciu o dotychczas zawarte transakcje na lokalnym rynku nieruchomości, przy założeniu, że:
- czas oferowania na rynku był wystarczający do prawidłowej ekspozycji nieruchomości i wynegocjowania warunków umowy,
- strony transakcji były:
– niezależne od siebie i dobrze poinformowane,
– nie znajdowały się w sytuacji przymusu, działały rozważnie,
– miały stanowczy zamiar zawarcia umowy.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości należy uwzględnić przede wszystkim jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Innymi słowy wartość rynkowa to cena, którą nabywca jest w stanie zapłacić za daną nieruchomość na rynku.
Wartość bankowo-hipoteczna
Pojęcie wartości bankowo- hipotecznej zostało wprowadzone w ustawie z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Jest to wartość wyliczana dla nieruchomości, mających stanowić zabezpieczenie wierzytelności banku, a taki rodzaj wyceny musi podejmować nieco inne cechy nieruchomości, w które wliczone jest chociażby ryzyko związane z brakiem spłaty wierzytelności i koniecznością zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości. Nieruchomość w tym przypadku traktuje się jako przedmiot zabezpieczenia. Przepisy ustawy w sposób ogólny formułują zasady, jak należy sporządzać operaty szacunkowe dla nieruchomości, mających stanowić zabezpieczenie kredytów udzielanych przez banki.
Banki oraz firmy pożyczkowe, takie jak Fundusz Hipoteczny Yanok, określają tę wartość samodzielnie lub poprzez wyznaczenie kompetentnej osoby. Wartość nieruchomości ustala się z uwzględnieniem jej dochodowości oraz szczególnych cech. Cechy te powinny mieć charakter trwały i być możliwe do wykorzystania przez każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Wartość bankowo- hipoteczna zazwyczaj nie jest tożsama z wartością rynkową nieruchomości.
Wartość godziwa
Ustawa o rachunkowości reguluje definiowanie wartości godziwej nieruchomości, przyjmując za nią kwotę, za jaką dany składnik aktywów (w tym przypadku nieruchomość) może zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi stronami, które są niezależne od siebie i dobrze poinformowane.
Rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby sprawozdań finansowych, powinien stosować metody wyceny, które są zbieżne z zasadami wyceny przyjętymi w polityce rachunkowości danej jednostki.
Wycena nieruchomości do celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości (KSWS2) omawia w sposób szczegółowy założenia wartości godziwej.
W przypadku aktywnego rynku nieruchomości wartość określa się jako cenę sprzedaży netto. Wówczas operaty szacunkowe sporządzać należy podejściem porównawczym. Gdy rynek znajduje się w fazie stagnacji wartość godziwą szacuje się za pomocą innych metod estymacji uznawanych powszechnie za poprawne (podejście dochodowe czy kosztowe).
Wartość indywidualna (inwestycyjna)
Wartość indywidualna, jak sama nazwa wskazuje jest wartością subiektywną, określaną przez konkretnego inwestora cechującego się określonymi oczekiwaniami co do przedmiotu inwestycji i chcącego użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.
Inwestor lub grupa inwestorów określa wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju nieruchomości. Pośród nich znajduje się plan i sposób zarządzania oraz wybór odpowiedniego wariantu zarządzania (rozwojowy lub zachowawczy). Zawiera on także informację o stawkach czynszowych, ilości pustostanów czy stopy zwrotu z inwestycji.
Wartość nieruchomości katastralna
Wartość katastralna ustalana jest poprzez oszacowanie wartości nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów obiektów budowlanych występujących na terenie gminy. Wycena obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi. Wartość ta musi być najbardziej zbliżona do ceny rynkowej, przy zastosowaniu procedur typowych dla wyceny masowej.
Wycenę masową często stosuje się przy wycenianiu nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. A dodatkowo również przy wykonywaniu czynności urzędowych, których realizacja wymaga określenia wartości nieruchomości. Docelowo także, w momencie wprowadzenia znanego w krajach Europy Zachodniej katastru nieruchomości, w procesie powszechnej taksacji masowo wyceniane będą nieruchomości na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Celem masowego oszacowania wartości nieruchomości na danym rynku, określa się wartość taksacyjną wszystkich nieruchomości w rzeczonej strefie. Na tej podstawie generowany jest obraz nieruchomości reprezentatywnej, która zawiera charakterystyczne cechy i przeciętne parametry tych cech dla określonego rodzaju nieruchomości w strefie taksacyjnej. Wartość nieruchomości reprezentacyjnej ustala się w przeliczeniu na 1m2, na podstawie dotychczas zawartych umów sprzedaży w danej gminie.
W wycenie uwzględnia się różnice pomiędzy cechami nieruchomości reprezentacyjnej a nieruchomościami, które stanowią aktualny przedmiot wyceny. W tym celu ustala się współczynniki korygujące. Są one zależne od różnych cech nieruchomości i innych aspektów rynkowych. Powszechną taksację wykonuje się okresowo.
Wartość odtworzeniowa
Kolejny rodzaj wartości nieruchomości to wartość odtworzeniowa. Dotyczy ona nieruchomości, które ze względu na rodzaj, przeznaczenie lub sposób obecnego użytkowania nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Jest to kwota, równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia jej dotychczasowego zużycia. Wycena zawiera zatem koszty remontów lub odtworzenia mienia sprzed okresu jego zużycia, ale nie uwzględnia się przy tym jej ulepszenia.
Wartość ubezpieczeniowa
Wartość ubezpieczeniowa generowana jest dla nieruchomości mających być przedmiotem ubezpieczenia. W tym celu należy określić jej wartość pieniężną.
Wartość ubezpieczeniowa oznacza górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody, które powstały z przyczyn uwzględnionych w umowie ubezpieczeniowej.
Wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży
Wartością dla wymuszonej sprzedaży jest kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy strona sprzedająca musi działać pod presją czasu. Z reguły wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży jest niższa niż jej wartość rynkowa. Najczęściej różnice te będą potęgowały się w przypadku nieruchomości zlokalizowanych na niewielkich rynkach lub w przypadku nietypowego charakteru nieruchomości.
Należy jednak pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy nie jest w stanie określić wszystkich czynników, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości w tych warunkach. W dużej mierze są to bowiem czynniki subiektywne, które ujawnić mogą się dopiero w przyszłości, w momencie konieczności zbycia nieruchomości. Nie ma zatem jednego, powszechnego i doskonałego sposobu wyliczania tejże wartości.
Rozbieżności wynikające z szacunków wartości nieruchomości przedstawianych pod zabezpieczenie sprawiają, że analitycy Funduszu Hipotecznego Yanok oceniając wartość nieruchomości pod zabezpieczenie stosują dodatkowe narzędzia, których używają również analitycy bankowi.
Niejednokrotnie zdarza się, że Fundusz badając nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie pożyczki hipotecznej, dokonuje obniżenia wartości nieruchomości w stosunku do wartości, którą wskazał rzeczoznawca w operacie majątkowym i dokonuje własnej wyceny (zbliżonej do metody bankowo-hipotecznej). Wycena własna dokonywana przez Fundusz oparta jest na dogłębnej wiedzy o lokalnych rynkach nieruchomości. Analitycy Funduszu wykorzystują również dane statystyczne dostępne m.in. dzięki specjalistycznemu programowi RONIN.
