Przewłaszczenie nieruchomości to jeden ze sposobów na zabezpieczenie zobowiązania pieniężnego. Ze względu na fakt, że przewłaszczenie nie jest tak powszechnie stosowane jak zabezpieczenie poprzez wpis hipoteczny w księdze wieczystej, nie każdy wie, na jakich dokładnie zasadach działa to rozwiązanie. W artykule wyjaśniamy, czym jest przewłaszczenie nieruchomości i na co zwracać uwagę przy konstruowaniu umowy.
Z tego artykułu dowiesz się:
– czym jest przewłaszczenie nieruchomości
– co trzeba wiedzieć o umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie
– na co zwrócić uwagę, podpisując umowę
– czy przewłaszczenie na zabezpieczenie to bezpieczna opcja.
O tym, jak wyglądają kwestie związane z przewłaszczeniem nieruchomości z perspektywy prawniczej można przeczytać w tym tekście:
Czas czytania: 5 min
Czym jest przewłaszczenie nieruchomości?
Przewłaszczenie nieruchomości to – najprościej rzecz ujmując – przeniesienie prawa własności do nieruchomości w celu zabezpieczenia zobowiązania pieniężnego, do czasu spłacenia tego zobowiązania. Warto podkreślić, że samo przeniesienie praw własności nieruchomości nie oznacza, że dotychczasowy właściciel traci prawa do jej użytkowania.
Jest to alternatywna opcja zabezpieczenia wierzytelności wobec bardzo popularnego w Polsce wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej.
Przewłaszczyć, oczywiście, można nie tylko nieruchomość, ale także przedmioty: jak np. auto, sprzęt budowlany czy nawet biżuterię. Umowa przewłaszczeniowa może być zawarta pomiędzy osobami prywatnymi, między osobami prawnymi albo między przedsiębiorcą a osobą prywatną. W tym tekście skupiamy się jednak wyłącznie na kwestiach dotyczących umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, zawartej pomiędzy przedsiębiorcami.
Co trzeba wiedzieć o umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie?
W tekście „Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie – co trzeba wiedzieć o umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie?” prawniczka Funduszu Hipotecznego Yanok, Aleksandra Pęczak, w kompleksowy sposób omówiła umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie z perspektywy prawnika.
Tutaj omawiamy przede wszystkim kwestię tych aspektów umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, na które powinny w szczególności zwrócić uwagę jej strony.
Co więc powinien wiedzieć każdy, kto rozważa podpisanie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie?
Po pierwsze, umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest umową nienazwaną. Co to oznacza? Że – w przeciwieństwie do umów nazwanych (których treści, skutki i przedmiot posiadają ścisłe regulacje ustawowe) strony mają pewną swobodę przy jej kreowaniu. Pozwala to na elastyczność i dostosowanie warunków umowy do potrzeb zarówno dotychczasowego właściciela nieruchomości (czyli „przewłaszczającego”), jak i wierzyciela (który nieruchomość przejmuje). Jednocześnie ze względu na specyfikę umów nienazwanych obie strony powinny szczególnie zadbać o to, aby w umowie znalazły się zapisy zabezpieczające ich interesy i z góry rozstrzygające potencjalnie sporne kwestie.
Ta swoboda pozwala na przykład na ustalenie, w czyim posiadaniu będzie przewłaszczana nieruchomość. Chociaż prawa własności uzyskuje wierzyciel, dłużnik może wciąż korzystać z nieruchomości – pozostać w jej faktycznym posiadaniu (np. prowadzić w niej działalność). Strony mogą jednak także ustalić, że nieruchomość będzie użytkować wierzyciel, a dochody z niej zostaną zaliczone na poczet spłaty długu. (Np. sytuacja, w której w nieruchomości prowadzony jest hotel).
Po drugie, przewłaszczenie jest w pełni legalną formą zabezpieczenia. W niektórych przypadkach może być nawet korzystniejsza – i to nie tylko dla wierzyciela, ale także dłużnika – niż wpis hipoteki do Księgi Wieczystej. Na temat przewłaszczenia na zabezpieczenie krąży wiele mitów, a dłużnicy często obawiają się, że to rozwiązanie otwiera furtkę do przejęcia na stałe ich nieruchomości. W rzeczywistości uczciwie skonstruowana umowa dobrze zabezpiecza interesy obydwu stron, a strata nieruchomości jest możliwa wyłącznie, gdyby dłużnik nie spłacał swoich zobowiązań (podobnie jak w przypadku np. pożyczek hipotecznych).
Po trzecie, chociaż umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest umową nienazwaną i daje pewną swobodę, wciąż muszą zostać spełnione pewne warunki, aby umowa ta nie była uznana za nieważną. Oto one:
- Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie musi zabezpieczać wierzytelność. Jest ona umową towarzyszącą – umowie głównej, dotyczącej zabezpieczanego zobowiązania (np. pożyczki). Czyli? Aby dokonać przewłaszczenia nieruchomości musi istnieć jakaś należność, której spłatę w ten sposób się zabezpiecza.
- Wierzyciel, który przejmuje prawa własności do nieruchomości, musi zobowiązać się do przekazania ich z powrotem w momencie, w którym zabezpieczana wierzytelność (np. pożyczka) zostanie spłacona.
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie NIE może być zawierana z myślą o przekazaniu dłużnikowi nieruchomości na stałe, bez woli spłaty zadłużenia – w takim wypadku byłaby to umowa kupna i sprzedaży. Próba zastąpienia jej umową przewłaszczeniową jest więc nielegalna i może zostać zakwestionowana przez sąd.
Na co warto zwrócić uwagę, podpisując umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie?
Przewłaszczenie nieruchomości dokonywane jest aktem notarialnym. Przytoczona zostaje w nim podstawa – czyli zobowiązanie pieniężne, które ma zostać zabezpieczone. W akcie notarialnym powinna zostać także opisania nieruchomość, której własność przechodzi na wierzyciela i okoliczności, w których wraca ona do dłużnika. (W przypadku umowy przewłaszczenia nieruchomości – prawa własności zostają zwrócone po zapłacie określonej kwoty w określonym terminie).
Dłużnik – czyli pierwotny właściciel – może zabezpieczyć się poprzez wpis roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości w dziale III księgi wieczystej. Zadbanie o odpowiednie wnioski w tym zakresie leży po stronie dłużnika, warto więc o tym pamiętać!
Bardzo istotne jest dokładne ujęcie w umowie, co stanie się, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Rozliczenie w takiej sytuacji może nastąpić na jeden z dwóch następujących sposobów:
- Sprzedaż nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie finansowania
W razie gdy dłużnik nie reguluje należności, dłużnik traci prawo do odzyskania praw własności, a przewłaszczona nieruchomość zostaje wystawiona na sprzedaż.
Wierzytelność zostaje spłacona z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Ewentualna nadwyżka trafia do dłużnika. Czyli: wierzyciel czyli obecny właściciel nieruchomości sprzedaje ją, zachowuje część pieniędzy, która pokrywa wszystkie jego koszty (pierwotne zobowiązanie, odsetki oraz ewentualnie dodatkowe koszty związane ze sprzedażą czy karami umownymi), a resztę oddaje dłużnikowi.
Czego trzeba się wystrzegać przy takiej ewentualności? Nieuczciwy wierzyciel może próbować zaniżać cenę, aby umożliwić jej zakup sporo poniżej wartości – np. kupując ją przez podstawioną osobę. W jaki sposób zadbać o to, aby taka sytuacja nie miała miejsca? W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące wartości nieruchomości oraz tego, w jaki sposób ma przebiegać ewentualna sprzedaż.
Istotne jest tutaj zabezpieczenie zarówno interesów wierzyciela (należy pamiętać np. że sprzedanie nieruchomości dokładnie za szacowaną wartość może być trudne lub niemożliwe), jak i dłużnika (by np. nieruchomość nie została sprzedana zbyt tanio).
- Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela
Jeśli zobowiązanie pieniężne nie zostanie spłacone, nieruchomość, która stanowi jego zabezpieczenie, może także przejść na stałe na własność wierzyciela.
Wierzyciel staje się tym samym jej właścicielem, a dłużnik traci możliwość ubiegania się o zwrot prawa własności.
Tutaj należy zastrzec, że jeśli nieruchomość jest warta znacznie więcej niż suma pozostała do spłaty, takie rozwiązanie może wzbudzać wątpliwości. Z jednej strony – jako niekorzystne dla dłużnika. Z drugiej – może powstać podejrzenie, że umowa została zawarta w celu umożliwienia wierzycielowi bezprawnego wzbogacenia się.
Umowa, która obroni się przed każdym sądem, powinna zakładać spłacenie przez wierzyciela nadwyżki dotychczasowemu dłużnikowi. Dodatkowo przed spłatą warto dokonać aktualnej wyceny nieruchomości.
Czy przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie to dobra i bezpieczna opcja?
Uczciwie sformułowana umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie jest korzystna dla obu stron.
Fundusz Hipoteczny Yanok udziela pożyczek zabezpieczonych na nieruchomościach – w zależności od sytuacji poprzez wpis hipoteczny albo przewłaszczenie. W przypadku podpisania przez Fundusz umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zawsze zawarte są w niej zapisy dokładnie regulujące, co dzieje się w przypadku braku spłaty, a także opisana zostaje nieruchomość, stanowiąca zabezpieczenie. Po spłaceniu zobowiązania Fundusz niezwłocznie przekazuje Pożyczkobiorcy dokumenty, na podstawie których ten może wystąpić o odzyskanie prawa własności do nieruchomości. Poprzez przewłaszczenie Fundusz dba o bezpieczeństwo udzielonego finansowania, przy jednoczesnym poszanowaniu praw i interesów Pożyczkobiorcy.
Więcej informacji o przewłaszczeniu na zabezpieczenie można znaleźć w tym artykule.
