Inwestycje w nieruchomości są coraz częściej wybierane przez osoby dysponujące wolnymi środkami. Ma to miejsce zwłaszcza w czasie niskich stóp procentowych i rosnącej inflacji. Na rynku pojawia się zatem coraz więcej osób upatrujących zysku w zakupie nieruchomości tanio i droższym jej odsprzedaniu.
W świetle wszelkich analiz lokalnych rynków nieruchomości oraz prac naukowych doktorów i profesorów zajmujących się tematyką ekonomiki nieruchomości, naturalnym zjawiskiem okazuje się spadek nominalnej ceny jednostkowej wyrażanej w m2 wraz ze zwiększaniem się całkowitej powierzchni nieruchomości. Dlatego podział nieruchomości staje się coraz bardziej popularnym zagadnieniem.
Korzystając z raportu RONIN, wyznaczającego prawdopodobne wartości nieruchomości na podstawie cen ofertowych na lokalnym rynku nieruchomości, w tabeli poniżej zaprezentowano dane dotyczące średnich cen nieruchomości zlokalizowanych w Krakowie, o powierzchni odpowiednio 25m2 i 150m2.
| Nieruchomość w Krakowie o powierzchni 25 m2 | Nieruchomość w Krakowie o powierzchni 150 m2 | |
| Liczba ofert poddanych analizie | 11 250 | 4 464 |
| Średnia cena za m2 nieruchomości | 11 583 zł | 9 330 zł |
| Najniższa cena za m2 nieruchomości | 1 786 zł | 1 333 zł |
| Najwyższa cena za m2 nieruchomości | 21 381 zł | 17 326 zł |
Średnia cena 1m2 w przypadku niewielkiej nieruchomości, o powierzchni 25m2 jest wyższa średnio aż o 2 253 zł od ceny 1 m2 nieruchomości o dużej powierzchni. Zjawisko to powtarza się również w przypadku skrajnych cen notowanych na rynku. Jest to tłumaczone z wykorzystaniem mikroekonomicznego zjawiska użyteczności.
Czym jest użyteczność?
Użyteczność jest subiektywnie ocenianą zdolnością danej rzeczy do zaspokajania potrzeb. Określa satysfakcję, przyjemność i, co w tym przypadku bardzo istotne pożytek płynący z konsumowania dóbr. W teorii użyteczności znalazło się również miejsce dla krzywej użyteczności. Przy jej użyciu obrazuje się na wykresie jaka użyteczność płynie z konsumpcji każdej kolejnej jednostki danego dobra.
W przykładzie dotyczącym nieruchomości brana jest pod uwagę użyteczność każdego kolejnego metra kwadratowego. Mieszkając w nieruchomości, której powierzchnia nie przekracza 25m2, chętnie wykorzystalibyśmy każdy dodatkowy metr kwadratowy na swoje potrzeby. Posiadając apartament o powierzchni 120 m2, prawdopodobnie nie odczulibyśmy znaczącej różnicy na dodatkowym metrze kwadratowym, byłoby nam obojętne czy będziemy mieli ich 120 czy 121. Co więcej posiadając jeszcze większą nieruchomość, na przykład o powierzchni 300m2, każdy kolejny metr nie będzie miał dla nas żadnego znaczenia, a nawet może prowadzić do naszego niezadowolenia z powodu konieczności utrzymywania coraz większej nieruchomości. To właśnie teoria użyteczności jest ekonomicznym wyjaśnieniem zmniejszania się ceny 1m2 wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej nieruchomości.
Jak zoptymalizować zysk ze sprzedaży dużego mieszkania?
Posiadając na własność nieruchomości o dużej powierzchni można zastanowić się nad ich podziałem, jeżeli spełnia ona prawne i techniczne wymogi narzucone przez ustawodawcę. Przykładem służy historia Pani Igi, architektki krajobrazu z Poznania, która posiadała liczące ponad 158m2 mieszkanie w kamienicy w centrum miasta.
Odziedziczone przeze mnie mieszkanie było piękne i przestronne, ale również bardzo duże. Zajmowało całe piętro kamienicy zlokalizowanej niedaleko centrum miasta. Próba jego sprzedaży okazała się niełatwym zadaniem. Przede wszystkim całkowita cena nieruchomości sprawiała, że ogłoszenie spotykało się z niewielkim zainteresowaniem. Po kilku nieudanych negocjacjach pomyślałam, że dobrym pomysłem byłby podział nieruchomości na mniejsze lokale. Niższa cena pojedynczych nieruchomości sprawiłaby, że więcej osób mogłoby potencjalnie zainteresować się zakupem. Przeanalizowałam ceny na rynku i przekalkulowałam potencjalne zyski z pomocą zaprzyjaźnionego inżyniera. Postanowiłam odłożyć sprzedaż na później, ale wcześniej podzielić nieruchomość. Początkowo myślałam o trzech lokalach mieszkalnych, ale specyfikacja techniczna nieruchomości umożliwiła podział na 2 kawalerki i 2 dwupokojowe mieszkania.
Aby wydzielić z większej nieruchomości kilka lokali mieszkalnych musi być to przede wszystkim możliwe technologicznie, zgodne z zapisami Ustawy Prawo Budowlane oraz pozwalać musi na to sytuacja prawna nieruchomości. Podziału trzeba dokonać zarówno technicznie, poprzez fizyczne wyodrębnienie nieruchomości, jak i prawnie, dokonując ustanowienia odrębnej własności nieruchomości. Żeby jednak myśleć po wydzieleniu nieruchomości z budynku należy w pierwszej kolejności uzyskać zgodę właścicieli budynku.
Zgoda właścicieli budynku na podział nieruchomości
Rzecz jasna najłatwiej sprawę załatwi osoba, będąca samodzielnym właścicielem budynku, w którym znaleźć się mają lokale po wyodrębnieniu. Wówczas zgoda na wydzielenie nie jest konieczna. Problemy mogą zacząć się, gdy budynek ma kilku współwłaścicieli lub gdy budynek jest własnością wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej, należy w tym celu uzyskać zgodę członków wspólnoty. Taka zgodna powinna być wyrażona w uchwale. Jeżeli podział nieruchomości będzie wymagał ingerencji w nieruchomość wspólną, na przykład w przypadku konieczności utworzenia dodatkowego otworu okiennego na elewacji budynku, zgoda na takie czynności również musi być zawarta w niniejszej uchwale. Nie ma zatem konieczności uzyskania zgody od wszystkich członków wspólnoty, ale od większości z nich. Jeżeli wspólnota nie chce podjąć uchwały, właściciel może ją pozwać. Wówczas to sąd po rozpatrzeniu okoliczności w postępowaniu nieprocesowym może wydać stosowne zezwolenie.
W przypadku tzw. małej wspólnoty, tj. gdy liczba wyodrębnionych lokali w nieruchomości nie jest większa niż 3, należy uzyskać zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli.
Odpowiedni projekt
Koncepcja podziału nieruchomości musi być skonsultowana ze specjalistą. Powstałe w wyniku podziału lokale muszą spełniać prawne wymogi, dlatego projekt lepiej oddać w ręce profesjonalisty. Brak takiej konsultacji niesie za sobą ryzyko nieuzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dodatkowo, mimo że nie jest to wymagane przez ustawodawcę część urzędów wymaga projektu podpisanego przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Za samodzielny lokal mieszkalny, zgodnie z ustawą o własności lokali uważa się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Pani Iga wysłała do Funduszu Hipotecznego Yanok wniosek o Pożyczkę Hipoteczną. Pieniądze potrzebne były jej na niezbędne konsultacje ze specjalistami, dokumenty techniczne, a także późniejsze prace budowlane i wykończeniowe.
Po konsultacjach z architektami i poczynieniu pierwszych inwestycji zrozumiałam, że nie mam wystarczających środków na dokonanie wszystkich prac wykończeniowych. Znalazłam w Internecie stronę Funduszu Hipotecznego Yanok. Postanowiłam zastawić odziedziczone mieszkanie, a za środki uzyskane poprzez to finansowanie dokonać przebudowy. Pożyczkę chciałam spłacić po sprzedaży pierwszej z wydzielonych nieruchomości.
Roboty budowlane
Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy wystąpić do urzędu miasta o wydanie pozwolenia na budowę. Ponadto, po zakończeniu wszelkich prac, zakończenie robót budowlanych należy zgłosić do organu, który wcześniej wydał pozwolenie.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu
Wniosek o wyodrębnienie lokalu należy złożyć w stosownym starostwie powiatowym albo urzędzie miasta, jeżeli nieruchomość znajduje się w granicach administracyjnych miasta na prawach powiatu. Do wniosku dodać należy uzyskaną wcześniej decyzję o pozwoleniu na budowę, rzut kondygnacji budynku, dokumentację techniczną z oznaczeniem ścian i instalacji, a także potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenie. Z wnioskiem zgłosić się może wyłącznie osoba posiadająca interes prawny w uzyskaniu takiego zaświadczenia.
Kolejnym krokiem jest utworzenie kartoteki lokalu i jego ujawnienie w urzędowej ewidencji gruntów i budynków. Na tym etapie przydziela się lokalom również nową numerację.
Podpisanie umowy o ustanowienie własności
Ostatnim etapem jest podpisanie umowy o ustanowieniu odrębnej własności nieruchomości. Taka umowa musi zawierać formę aktu notarialnego. Powinna zawierać rodzaj utworzonej nieruchomości, położenie, powierzchnię oraz pomieszczenia przynależne czy udziały w nieruchomości wspólnej. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej co do zasady nie powinien zmienić się w przypadku pozostałych właścicieli budynku.
Obowiązkiem notariusza po sporządzeniu aktu notarialnego jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wyodrębnienie ksiąg wieczystych dla nowopowstałych nieruchomości. W wyniku dokonania tych wszystkich czynności nowe nieruchomości mogą stać się przedmiotem obrotu.
Cały proces podziału nieruchomości nie należy do najłatwiejszych, ale warto poświęcić trochę swojego czasu aby zyskać sposobność droższej jej sprzedaży oraz skrócić czas ekspozycji oferty nieruchomości. Dla wielu osób, których nie stać na kosztowne remonty Pożyczka Hipoteczna Funduszu Yanok może być doskonałym rozwiązaniem. Dzięki temu mają oni szansę optymalizacji zysku ze sprzedaży nieruchomości.
