Hipoteka to jedno z najlepszych zabezpieczeń zobowiązania pieniężnego – przynajmniej tak długo, jak nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie została starannie zweryfikowana, a wpis hipoteki znajduje się na pierwszym miejscu hipotecznym. W artykule wyjaśniamy, jak wygląda kolejność zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych hipoteką i wskazujemy pułapkę, o której istnieniu niekoniecznie wiedzą wszyscy wierzyciele.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest hipoteka
• Czy nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką
• Jak wygląda kolejność zaspokajania roszczeń zabezpieczonych hipoteką
• Co zmieniła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece
• W jaki sposób można zarządzać opróżnionym miejscem hipotecznym

Czym jest hipoteka – i czy dobrze zabezpiecza interesy wierzyciela?

Hipoteka to „prawo, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości” (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotekach https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949/art-65). 

Oznacza to, że na mocy hipoteki nieruchomość stanowi zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej – jeśli dłużnik jej nie spłaci, wierzyciel może domagać się sprzedaży nieruchomości i uregulowania zobowiązania z pieniędzy pochodzących z transakcji. 

Hipotekę uważa się za jedną z najlepszych form zabezpieczenia zobowiązania pieniężnego. Czy rzeczywiście tak jest? Odpowiedź na to pytanie – jak często bywa – brzmi „to zależy”. O ile wierzyciel hipoteczny dysponuje doświadczeniem i wiedzą, nie tylko o przepisach, ale też o rynku nieruchomości i finansach, hipoteka to dobre zabezpieczenie. 

Dla Funduszu Hipotecznego Yanok hipoteka to dobre rozwiązanie, ponieważ wiemy jak przenalizować sytuację finansowaną pożyczkobiorcy i zweryfikować nieruchomości, jak i jakie „kruczki prawne” mogą okazać się kłopotliwe. Ktoś, kto udziela pożyczki zabezpieczonej hipoteką nie posiadając odpowiedniej wiedzy, może jednak odkryć, że jego pieniądze wcale nie są zabezpieczone tak dobrze, jak mogłoby się wydawać. Jedna z „pułapek”, na które trzeba uważać to wpisanie roszczenia na dalszych miejscach hipotecznych.

Nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką

Na nieruchomości może ciążyć więcej niż jedna hipoteka. Wszystkie te wpisy hipotek są umieszczane w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. 

Na przykład przedsiębiorca, właściciel nieruchomości, wartej 600 tysięcy złotych, zakupił ją, wspomagając się częściowo kredytem hipotecznym. Na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej wpisano więc wpis banku o wysokości 300 tysięcy złotych. 

Właściciel wziął później także pożyczkę hipoteczną w prywatnej firmie i na drugim miejscu pojawił się wpis o obciążeniu nieruchomości hipoteką na 200 tysięcy złotych.

Następnie właściciel wziął pożyczkę na 100 tysięcy złotych, której udzieliła prywatna osoba – również zabezpieczając to zobowiązanie na nieruchomości: jej wpis zostaje umieszczony jako trzeci. W takiej sytuacji nieruchomość obciążona jest trzema hipotekami:

• Na miejscu pierwszym wpisana jest hipoteka na rzecz banku na 300 tysięcy.
• Na miejscu drugim wpisana jest hipoteka na rzecz prywatnej firmy pożyczkowej na kwotę 200 tysięcy.
• Na miejscu trzecim wpisana jest hipoteka na rzecz prywatnej osoby na 100 tysięcy złotych.

Kolejność spłacania wierzytelności zabezpieczonych hipoteką

Wierzytelności zabezpieczane hipoteką są zaspokajane w kolejności przysługującego im pierwszeństwa. Istotną kwestią jest tutaj jednak fakt, że „pierwszeństwo” niekoniecznie ma ten wpis, który został zgłoszony jako pierwszy, a ten, który widnieje na pierwszym miejscu hipotecznym (więcej informacji na ten temat znajduje się w dalszej części artykułu). 

W opisanej powyżej sytuacji – gdy na pierwszym miejscu znajduje się hipoteka banku, na drugim firma udzielająca pożyczek, a na trzecim prywatny pożyczkodawca.

W przypadku licytacji nieruchomości, w pierwszej kolejności zaspokojone zostanie roszczenie banku wysokości 300 tysięcy złotych. 

Następnie uregulowano by zobowiązanie wobec firmy, a jako ostatnie: wobec prywatnego pożyczkodawcy. 

Gdyby jednak nieruchomość straciła na wartości i została sprzedana za mniej niż 600 tysięcy złotych, wierzyciel, którego hipoteka znalazła się na trzecim miejscu, nie odzyskałby pieniędzy. Zdarza się, że choć w teorii dana nieruchomość jest warta konkretną kwotę, to jej płynność jest niska lub stan prawny budzi wątpliwości – i ostatecznie w razie windykacji nie uda się uzyskać szacowanej kwoty. Wierzyciele wpisani na dalszych miejscach hipotecznych mogą więc nie odzyskać pieniędzy.

Trzeba również pamiętać, że w przypadku postępowania upadłościowego pierwszeństwo przed zaspokojeniem wierzytelności zabezpieczonych hipoteką mogą mieć inne roszczenia – np. należności alimentacyjne. M.in. z tego powodu przy udzielaniu finansowania zabezpieczonego hipoteką tak ważna jest analiza stanu majątkowego pożyczkobiorcy, wartości nieruchomości, jej płynności oraz oszacowanie potencjalnego ryzyka. Przeprowadzenie takiej weryfikacji jest natomiast możliwe tylko, jeśli posiada się specjalistyczną wiedzę oraz doświadczenie zarówno na rynku finansowym, jak i nieruchomości. 

Zobowiązania wobec Funduszu zabezpieczane są wyłącznie na pierwszym miejscu hipotecznym, a dodatkowo wartość, płynność i stan prawny nieruchomości podlegają starannej weryfikacji, dokonywanej przez analityków – tak, aby zminimalizować ryzyko, że nie uda się odzyskać pełnej kwoty udzielonej pożyczki (wraz z odsetkami). 

Co zmieniła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z roku 2011? 

Uprawnienie właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym zostało wprowadzonego do polskiego porządku prawnego 2.02.2011 roku, wraz z wejściem w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Została wprowadzona na mocy ustawy z 26 czerwca 2009 roku. Mimo że od wprowadzenia nowelizacji upłynęło wiele lat, wciąż nie każdy zdaje sobie sprawę ze zmian, jakie się z nią wiążą.

Do czasu nowelizacji po opróżnieniu miejsca hipotecznego, kolejne roszczenia automatycznie były przesuwane wyżej. Jeżeli na przykład zostało wpisane roszczenie wpisane na pierwszym miejscu, a nieruchomość była obciążona jeszcze dwoma hipotekami, automatycznie ta z drugiego miejsca przechodziła na pierwsze, ta z trzeciego natomiast – na drugie. Każda hipoteka, położona niżej niż ta, która ulegała wygaśnięciu, awansowała ipso iure o jeden stopień w górę.

Oznaczało to, że kolejne roszczenie mogło być wpisane dopiero na miejscu trzecim. O pierwszeństwie zaspokajania roszczeń do 2011 decydował więc termin wpisu do księgi wieczystej. Funkcjonowała tutaj zasada bezwzględnego posuwania się hipoteki na przód – zasada sukcesji hipotecznej. 

Zasada ta była od dawna krytykowana przez niektórych prawników jako faworyzującą wierzycieli hipotecznych i marginalizująca właściciela nieruchomości. Jej przeciwnicy zwracali uwagę na fakt, że wierzyciele hipoteczni korzystali z zaistnienia zdarzenia, które były od nich niezależne, i spowodowane działaniami dłużnika – czyli dokonania przez niego spłaty należności, która była zabezpieczona na pierwszym miejscu hipotecznym. Według tej logiki skoro to właściciel nieruchomości doprowadza do opróżnienia pierwszego miejsca hipotecznego, powinien mieć zarazem prawo do zarządzania im.

Już w 1937 F. Zoll zwracał też uwagę na fakt, że prawo posuwania się na przód godzi w interesy właścicieli: może bowiem dojść na przykład do sytuacji, w której wierzyciel w zamian za wpis na dalszym miejscu hipotecznym domagał się wyższych odsetek i te pozostaną bez zmian, mimo przesunięcia hipoteki.

Te argumenty przyczyniły się do przyznania właścicielowi nieruchomości prawa do zarządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Sami autorzy projektu ustawy, która wprowadziła instytucję rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym uzasadniali, że ich celem jest „wprowadzenie rozwiązań, które sprawią, że hipoteka będzie efektywnym, a jednocześnie bardziej elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych”. (Komentarz do niektórych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, [w:] Hipoteka po nowelizacji. Komentarz – OpenLEX)

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

Wspomnieliśmy, że pierwszeństwo zaspokajania roszczeń niekoniecznie uzależnione jest od tego, który wpis został umieszczony w księdze wieczystej najpierw.

Dzieje się tak ze względu na to, że miejsce hipoteczne może zostać opróżnione – a od nowelizacji roszczenia wpisane na dalszych miejscach nie otrzymują automatycznie pierwszeństwa.

Zgodnie z przepisami (https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949/dz-2-roz-1-oddz-5) właściciel nieruchomości po wygaśnięciu hipoteki ma prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Oznacza to, że może przenieść na to miejsce (za zgodą uprawnionego) inną hipotekę obciążają nieruchomość lub wpisać nową hipotekę. (Zasada ta nie jest stosowana w sytuacji, w której hipoteka wygasa wskutek egzekucji z nieruchomości).

Jak wygląda to w praktyce?

Załóżmy, że w rozpatrywanym przypadku – gdy przedsiębiorca posiada nieruchomość, obciążoną kolejno hipotekami na rzecz banku, innej firmy i osoby prywatnej – spłacił kredyt bankowy. W takim wypadku pierwsze miejsce hipoteczne zostaje opróżnione. Nieruchomość obciążona pozostaje dwiema hipotekami. Żadna z nich nie „wchodzi” jednak automatycznie na pierwsze miejsce hipoteczne: to pozostaje puste.

Właściciel decyduje się jednak wziąć kolejną pożyczkę hipoteczną, również na 300 tysięcy złotych. Jej zabezpieczeniem ma być wpis w księdze wieczystej na pierwszym miejscu hipotecznym. Tym samym udzielający tej pożyczki ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń, chociaż zobowiązanie zaciągnięto później niż te, które wpisane są na dalszych miejscach. Mimo spłaty pierwszej pożyczki, szanse pozostałych wierzycieli na odzyskanie długo w razie windykacji z hipoteki nie wzrastają więc. Mogą nawet znaleźć się w gorszej sytuacji niż pierwotnie – ponieważ wpisu na drugim miejscu dokonywali na przykład z ustaleń z pożyczkobiorcą wiedząc, że roszczenie wpisane na pierwszym miejscu zostanie wkrótce uregulowane.

Uprawnienie to nie jest ograniczone w czasie. Jeżeli jednak właściciel nie dokona wpisu tego uprawnienia do księgi wieczystej lub zrobi to w sposób wadliwy, zastosowana zostanie zasada przesuwania się hipotek na przód.

Rozwiązanie niekorzystne dla wierzycieli hipotecznych

Zmiana przepisów jest bez wątpienia korzystna dla właściciela nieruchomości, bo rozszerza jego uprawnienia. Inaczej jednak ma się sprawa z perspektywy wierzyciela. Po pierwsze, „nowe” zobowiązania mogą zyskać pierwszeństwo przed starszymi. Co więcej ich warunki (na przykład czas spłaty) mogą być zupełnie inne niż poprzednich zobowiązań. Taka sytuacja tworzy także lukę, która może zostać wykorzystana przez właścicieli nieruchomości do nadużyć. Ułatwia to umieszczanie na pierwszym i drugim miejscu wpisów, które zabezpieczają fikcyjne wierzytelności, aby w ramach zmowy utrudnić skuteczność windykacji należności z hipoteki w przypadku postępowania egzekucyjnego. Przykład? Nieruchomość w teorii warta jest dwa miliony i na taką sumę wpisano na nią cztery hipoteki. Ponieważ jednak płynność tej nieruchomości okazała się znikoma, w ramach licytacji zostaje sprzedana za 2/3 tej wartości. Właściciel, spodziewając się takiego stanu rzeczy, na pierwszym miejscu hipotecznym umieścił wcześniej zapis zabezpieczający fikcyjną wierzytelność na rzecz swojego przyjaciela. Jest to działanie niezgodne z prawem, które jednak bardzo trudno udowodnić. W konsekwencji właściciel i jego przyjaciel dzielą się kwotą, spłacającą „zobowiązanie”, a tymczasem wierzyciel wpisany na czwartym miejscu zostaje z niczym.

Wierzyciele mogą zabezpieczać swoje interesy poprzez umieszczenie w roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne. Wielu z nich nie jest jednak świadomych takiej możliwości lub nie wie, w jaki sposób sformułować zapisy, by miały moc prawną.

Podsumowanie

Chociaż hipoteka jest jednym z najlepszych sposobów zabezpieczenia zobowiązania pieniężnego, brak wiedzy oraz doświadczenia prawnego może łatwo doprowadzić do sytuacji, w której odzyskanie pieniędzy będzie trudne, jeśli nie niemożliwe. Fundusz Hipoteczny Yanok udziela pożyczek hipotecznych przedsiębiorcom już od ponad ośmiu lat. Pożyczki Yanok zawsze zabezpieczane są wyłącznie wpisem na pierwszym miejscu hipotecznym – co pozwala uniknąć sytuacji, w której ewentualna windykacja mogłaby zostać utrudniona na skutek pierwszeństwa roszczeń innego podmiotu. Analitycy Funduszu dysponują także umiejętnościami i narzędziami, które pozwalają określić nie tylko wartość nieruchomości, ale i możliwości jej zbytu – co maksymalizuje skuteczność odzyskania pieniędzy w razie, gdyby pożyczka nie była spłacana terminowo. Choć w teorii osoby prywatne również mogą udzielać w celach zarobkowych pożyczek zabezpieczonych hipotecznie, bez odpowiedniej wiedzy mogą przekonać się, że ich pieniądze wcale nie zostały odpowiednio zabezpieczone.