Jednym z najbardziej newralgicznych oraz stresujących aspektów nabycia nieruchomości od dewelopera jest kwestia ewentualnych wad fizycznych lokalu lub budynku. Co, jeśli odkryjemy, że ściany są nierówne, kanalizacja jest niedrożna, a w gniazdkach brakuje napięcia?
Od 1 lipca 2022 r. już w całości zacznie obowiązywać ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym Dz.U. z 2021 r. poz. 1777 zwana dalej nową ustawą deweloperską. Wprowadza ona wiele zmian względem aktualnego stanu prawnego m.in. w kwestii odbioru lokalu oraz procedury w przypadku ujawnienia wad nieruchomości. Czy i jakie uprawnienia nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy i czy deweloper zawsze odpowiada za wady lokalu?
Odbiór lokalu od dewelopera – jak się do tego przygotować?
Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego (przy braku sprzeciwu ze strony tego organu) następuje długo wyczekiwany przez nabywcę moment – odbiór. Przed przystąpieniem do odbioru lokalu warto zaopatrzyć się w poziomicę, miarkę czy próbnik elektryczny. Wskazane jest również zarezerwować sobie więcej czasu, tak aby wszystkie czynności dokonywać bez pośpiechu i dokładnie. Ponadto koniecznym jest zapoznanie się z posiadanymi uprawnieniami oraz zasadami odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie.
Co istotne, nowa ustawa deweloperska podtrzymała wciąż obowiązujące regulacje w zakresie konieczności obecności nabywcy podczas umówionego odbioru. W przypadku niestawiennictwa nabywcy do obioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni deweloperowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Jedyną formą usprawiedliwienia jest sytuacja, w której niestawiennictwo nabywcy było spowodowane działaniem siły wyższej.
Odbiór nieruchomości a wady lokalu – co robić?
Z odbioru nieruchomości obowiązkowo sporządzany jest protokół. W przypadku zauważenia wad lokalu należy zgłosić je i wpisać do wspomnianego protokołu. Następnie deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu musi poinformować nabywcę o uznaniu lub o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyny. Warto pamiętać, że zgodnie z nową ustawą deweloperską, powyższy obowiązek spełniony zostanie dopiero wówczas, gdy deweloper poinformuje nabywcę o swojej decyzji na papierze lub innym trwałym nośniku. Jeśli deweloper uchybi powyższemu obowiązkowi informacyjnemu, uważa się, że uznał zgłoszone wady lokalu.
Usunięcie wad nieruchomości – kto jest odpowiedzialny i w jakim terminie?
W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest usunąć wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Istotną zmianą w porównaniu do poprzedniego stanu prawnego jest to, że aktualnie deweloper musi, a nie powinien (jak dotychczas) usunąć wadę we wskazanym terminie.
Jeżeli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni, musi (a nie jak dotychczas – może) wskazać inny termin usunięcia wady wraz z podaniem uzasadnienia przyczyny opóźnienia. Nowa data nie może jednak powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
W sytuacji, gdy deweloper nie wyznaczył nowego terminu usunięcia wady lub terminu tego nie dotrzymał, to nabywca wyznacza nową datę na usunięcie wad. Aktualnie nowa ustawa deweloperska nie wskazuje minimalnej liczby dni, niemniej jednak wydaje się, że termin ten powinien być realny do usunięcia wady w wyznaczonym czasie.
W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Co istotne, nowa ustawa deweloperska uprawnia nabywcę do wykonania tzw. wykonania zastępczego bez żadnego dodatkowej zgody czy upoważnienia sądu. Oznacza to, iż w sytuacji, w której deweloper uchyla się od usunięcia wady, nabywca może bez konieczności uzyskiwania stosownego zezwolenia ze strony sądu zlecić naprawę innemu podmiotowi. Natomiast kosztami tej naprawy obciąży dewelopera.
Wady istotne nieruchomości – czy można od umowy odstąpić?
Zasadniczo są to takiego typu usterki, które utrudniają, a wręcz uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W zależności, czy deweloper uzna istotną wadę, procedura postępowania kształtuje się nieco inaczej. I tak w sytuacji, gdy nabywca stwierdzi wadę istotną lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a deweloper uzna tę wadę – okoliczność ta wpisywana jest do protokołu. Następnie, deweloper zobowiązany jest do jej usunięcia na takich samych warunkach, jak pozostałe wady (procedura ta została opisana powyżej) z jedną, aczkolwiek istotną modyfikacją – po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca może od umowy odstąpić.
Natomiast w przypadku stwierdzenia wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdy deweloper odmawia jej uznania, nabywca uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru (zostaje to wpisane do protokołu). Wówczas strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający usunięcie wady lokalu przed dokonaniem powtórnego odbioru.
Podczas powtórnego odbioru obowiązuje taka sama procedura jak podczas pierwotnego. Wyjątkiem jest prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną nieruchomości. By móc skutecznie z tego prawa skorzystać nabywca zobowiązany jest przedstawić stosowną opinię rzeczoznawcy budowlanego (w terminie miesiąca od dnia odmowy). Jeśli rzeczoznawca budowlany potwierdzi, iż rzeczywiście nieruchomość obarczona jest wadą istotną, wówczas nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy, a deweloper zobowiązany jest do pokrycia kosztów sporządzenia opinii.
Natomiast, jeśli z opinii rzeczoznawcy będzie wynikać, iż wada nie ma charakteru istotnego lub w ogóle nie istnieje, koszty sporządzenia opinii obciążą nabywcę. Koszty sporządzenia opinii powinny zostać rozliczone najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawo do lokalu lub domu.
Czy proces odbioru lokalu będzie prostszy?
Do odbioru lokalu warto być dobrze przygotowanym i zapoznać się z obowiązującym trybem odbioru nieruchomości, a także z zasadami odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie. Nowa ustawa deweloperska znacząco doprecyzowała i uszczegółowiła procedurę odbioru, co powinno wyeliminować wątpliwości co do sposobu postępowania w związku ze zgłoszeniem wad nieruchomości. Czy rzeczywiście nowa ustawa deweloperska spełni swoje zadanie i wyeliminuje dotychczasowe spory oraz wątpliwości interpretacyjne? O tym zapewne dowiemy się w najbliższej przyszłości. Niemniej jednak, w razie jakichkolwiek wątpliwości co do kwestii prawnych, najlepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się z zapytaniem do prawnika.
