W dniu 22 sierpnia 2018 r. weszła w życie ustawa o ułatwianiu w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie nazywana „lex deweloper”. Głównym założeniem tej specustawy mieszkaniowej było ograniczenie barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla osób należących do grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Jak to wpłynęło na rynek nieruchomości?
„Lex deweloper” miało ułatwić pozyskiwanie terenów pod zabudowę oraz usprawnić proces wydawania decyzji administracyjnych, tak, aby przyspieszyć rozwój inwestycji budowlanych. Występujący na rynku nieruchomości problem dotyczy nie tylko niewystarczającej ilości mieszkań, ale także występowania na rynku mieszkań przeludnionych, mających niski stan techniczny lub będących niedostatecznie wyposażonych w instalacje.
Celem specustawy mieszkaniowej było zatem przyspieszenie procesu inwestycji w budownictwie mieszkaniowym, ale także inwestycji towarzyszących, czyli m.in. budowy dróg publicznych, obiektów o działalności kulturalnej, przedszkoli, szkół czy placówek opieki zdrowotnej. Warto dodać, że „lex deweloper” jest aktem tymczasowym, ponieważ traci moc z dniem 31 grudnia 2028 r. Zgodnie z założeniami ustawodawcy jest to zatem akt prawny, który obowiązywać ma przez okres 10 lat.
Główne rozwiązania przewidziane w ustawie „lex deweloper”
Budowa przez deweloperów mieszkań wymaga takiego umiejscowienia przedsięwzięcia, aby realizacja inwestycji była zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Największą zmianą wprowadzoną na podstawie ustawy „lex deweloper” jest możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej niezależnie od istnienia, lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Co istotne, warunek niesprzeczności inwestycji ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, które obecnie nie są na tych terenach realizowane.
Realizacja inwestycji mieszkaniowej następuje na podstawie uchwały rady gminy o lokalizacji inwestycji, natomiast złożenie takiego wniosku powinno być poprzedzone przygotowaniem dla inwestycji mieszkaniowej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej.
Inwestycja mieszkaniowa musi spełniać określone przez ustawę standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Działka, na której realizowana ma być inwestycja mieszkaniowa, musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej.
Gmina ma również możliwość podjęcia uchwały o lokalnych standardach lokalizacyjnych. Na tej postawie może wprowadzić własne, odmienne niż wynikające z przepisów ustawy, standardy urbanistyczne w ramach parametrów wskazanych w specustawie mieszkaniowej. Parametry te dotyczą odpowiedniej odległości pomiędzy działką przeznaczoną pod inwestycję mieszkaniową a przystankiem komunikacyjnym, szkołą podstawową (mającą możliwość przyjęcia nowych uczniów), urządzonymi terenami wypoczynku oraz obiektami rekreacji lub sportu. Gmina może zadecydować także o wysokości budynków objętych inwestycją mieszkaniową z uwzględnieniem już istniejącej zabudowy mieszkaniowej.
Warto podkreślić, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wyznacza ramy inwestycyjne dla konkretnej lokalizacji i oznaczonego adresata oraz wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. Nie rodzi ona jednak praw do terenu oraz nie narusza prawa własności. W odniesieniu do określonego terenu rada gminy może podjąć więcej niż jedną uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a dopiero wydanie pozwolenia na budowę na podstawie takiej uchwały powoduje, że inne uchwały wydane w odniesieniu do tego samego terenu wygasają (A. Ratajszczak, Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – kwestie proceduralne, LEX/el.2018).
„Lex deweloper” w praktyce
Wprowadzenie specustawy mieszkaniowej wzbudziło wiele sprzecznych emocji. Do rozwiązań przyjętych w ustawie w szczególności niechętnie nastawione były samorządy, czego wyrazem były podejmowane przez włodarzy miast inicjatywy mające ograniczyć „negatywne następstwa ustawy „lex deweloper””. Wiele gmin zdecydowało się na podjęcie uchwał o lokalnych standardach lokalizacyjnych, w celu nałożenia na inwestorów dodatkowych bardziej rygorystycznych wymagań w zakresie standardów urbanistycznych, aniżeli te przewidziane przez samą ustawę. Przeciwnikami „lex deweloper” było również środowisko architektów i urbanistów. Doświadczenia pierwszych lat obowiązywania tej ustawy pozwalają na wyciągnięcie pewnych wniosków.
Odmienne stanowiska gmin
Po pierwsze gminy nie są przychylnie nastawione do wydania uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Pozytywne decyzje częściej są wydawane w mniejszych miejscowościach. Praktyka pokazuje, że w dużych miastach, gdzie realizowanych jest dużo inwestycji, radni niechętnie chcą zastosować odstępstwa od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W mniejszych miejscowościach włodarzom zależy na realizacji nowych inwestycji, dlatego bardziej przychylnie patrzą na składane przez inwestorów wnioski.
Niewystarczająca uwaga inwestorów budowlanych
Po drugie deweloperzy powinni na etapie składania wniosków o wydanie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, skupiać większą uwagę na kwestiach związanych z wyznaczoną przez ustawę procedurą oraz spełnieniem warunków realizacji na danym terenie inwestycji mieszkaniowej. Przeanalizować należy obowiązujące lokalne standardy lokalizacyjne, ale również postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Potrzebny jest dialog
Po trzecie uzyskanie pozytywnej uchwały lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wymaga prowadzenia przez dewelopera dialogu nie tylko z radnymi, ale także z lokalną społecznością, która – jak pokazują przykłady z większych miast – wywiera wpływ na podejmowane przez władze miast decyzje.
„Lex deweloper” do poprawy
Raczej jednogłośnie wskazuje się, że stosowanie „lex deweloper” nie wpłynęło znacząco na realizację inwestycji mieszkaniowych. Co więcej, pojawiają się opinie, że stosowanie procedury wynikającej z ustawy jest bardziej czasochłonne i skomplikowane, niż zastosowanie standardowych możliwości. Zwraca się również uwagę, że w przypadku specustawy mieszkaniowej decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmują radni, a nie doświadczeni w tym zakresie urzędnicy.
Przepisy „lex deweloper” będą obowiązywać jeszcze przez 6 lat. Czy w tym czasie dojdzie do wzrostu liczby inwestycji mieszkaniowych realizowanych na podstawie tego aktu prawnego? Niewątpliwe w dalszym ciągu istnieje duże zapotrzebowanie na rynku nieruchomości, a ostatnie miesiące roku 2021 r. pokazały, że liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania nie tylko nie maleje, ale wręcz – w dobie pandemii oraz rosnącej inflacji – drastycznie wzrasta.
Co jednak zrobić, aby skuteczność specustawy mieszkaniowej wzrosła? Niewątpliwie pożądanym byłoby, aby swoje nastawienie zmieniły włodarze miast. Pojawiają się również głosy o konieczności nowelizacji ustawy oraz przewidzianej w niej procedury.
Autor: radca prawny Paulina Biskup JKP Legal
