House flipping to nowa metoda zarabiania na nieruchomościach. Przypłynęła do nas zza Oceanu i wygląda na to, że zagrzeje miejsca w realiach polskiego rynku na dłużej. Z roku na rok zyskuje bowiem coraz większą grupę amatorów.
House flipping, nazywany także małą deweloperką, jest rodzajem inwestycji spekulacyjnych. Polega bowiem na zakupie nieruchomości o niskim standardzie, jej kompleksowym wyremontowaniu i sprzedaży za jak najwyższą kwotę. Cały proces odbywa się w jak najkrótszym czasie stąd też nazwa metody (ang. flip– gwałtowny, nagły). Nazwa ta do tej pory nie doczekała się polskiego odpowiednika i funkcjonuje w swoim angielskim odpowiedniku „flipping” lub „Flippowanie”.
Inwestowanie w nieruchomości, przy niskich stopach procentowych w gospodarce, stanowi doskonałą alternatywę dla lokat bankowych i może przynieść wysoki zysk nawet w okresie dekoniunktury.
Ojczyzną flippów są Stany Zjednoczone. Tam przybierają one generalnie dwie formy:
- Wholesale flipp– obrót hurtowy. Polega na zakupie nieruchomości poniżej ceny rynkowej i jej odsprzedaniu kolejnemu inwestorowi również po zaniżonej cenie, jednak przy z góry założonej stopie zysku. Zadaniem kolejnego właściciela jest gruntowny remont i ponowna sprzedaż. Pośród zalet tej techniki wymienia si błyskawiczny zysk, bardzo niski poziom ryzyka i brak konieczności posiadania dużego doświadczenia. Eksperci wholesalingu potrafią dokonać obrotu nieruchomością w przeciągu zaledwie kilku dni.
- Rehabbing – wyszukiwanie ofert nieruchomości wymagających generalnego remontu, ich zakup po atrakcyjnej cenie, wykonanie niezbędnych prac remontowych z uwzględnieniem zasad home stagingu i sprzedaż z zyskiem. Ta technika pozwala nie tylko na znaczne podwyższenie wartości nieruchomości, ale także na skrócenie czasu jej ekspozycji na rynku, co dodatkowo zmniejsza koszty przedsięwzięcia.
Etapy flippingu
Cały proces house flipping zamyka się w 4 etapach:
- Dokładne prześledzenie ofert nieruchomości dostępnych na rynku i wyszukanie spośród nich tej jednej, w którą warto zaangażować kapitał,
- Zdiagnozowanie niezbędnych prac, oszacowanie kosztów i negocjowanie ceny nieruchomości,
- Zakup nieruchomości poniżej wartości jej rynkowego potencjału,
- Wykonanie niezbędnych remontów i modernizacji, podstawowe wyposażenie nieruchomości.
Najtrudniejszy pierwszy krok…
Bez wątpienia najtrudniejszym spośród etapów całego flippingu jest znalezienie nieruchomości, spełniającej rygorystyczne skądinąd warunki, które jednak nie pozostają bez znaczenia z perspektywy późniejszych zysków. Jest to etap, którego powodzenie determinuje dochodowość całego projektu i właśnie z tego powodu jest tak istotny. Mogłoby się wydawać, że nieruchomości wymagające generalnego remontu łatwo znaleźć na rynku, jednak w rzeczywistości ich liczba jest niewielka.
Nie bez znaczenia pozostaje stan techniczny całego budynku. Często niskim standardem charakteryzują się mieszkania w starych kamienicach. W przypadku takiej inwestycji musimy już oglądając mieszkanie pod inwestycję postawić się w sytuacji naszego przyszłego klienta. Zniszczony i zaniedbany budynek w nieatrakcyjnej lokalizacji może skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców.
Pod uwagę należy także wziąć stan lokalnego rynku nieruchomości. Prawdopodobieństwo wydłużenia czasu ekspozycji naszego obiektu na rynku jest tym wyższe, im rzadziej dokonuje się obrotu nieruchomościami na danym terenie. Oczywiście nieruchomości, cechujące się największą płynnością znajdują się w dużych miastach, choć i tu należy zachować ostrożność. Nie znając specyfiki miejscowości rozsądnym jest zapoznanie się z potencjalnymi zagrożeniami lokalizacji. Niektóre dzielnice miast uznawane są za skrajnie niebezpieczne i zakup nieruchomości może spowodować, że zamiast dużego zysku, jakiego się spodziewaliśmy pozostaniemy z obiektem niezbywalnym, w którym sami nie chcemy mieszkać.
Let’s flipp it!
Po odnalezieniu „najatrakcyjniejszej ruiny” przychodzi czas na zdiagnozowanie niezbędnych prac remontowych, sporządzenie ich harmonogramu i oszacowanie ramowych kosztów. Zatrudnienie zaufanej ekipy remontowej jest niezwykle istotne z perspektywy rentowności całego przedsięwzięcia.
Po wykonaniu wszelkich niezbędnych prac nadchodzi czas, aby nieruchomość zyskała „duszę”. Należy przy tym pamiętać o zachowaniu podstawowych zasad Home stagingu. Pierwsze wrażenie jest najważniejsze a nam zależy na tym, aby potencjalni klienci zakochali się w naszej nieruchomości od pierwszego wejrzenia. Ściany powinny zostać pomalowane jasnymi i neutralnymi farbami. Kolory będące aktualnie w modzie zaakcentować można w eleganckich dodatkach i dekoracjach. Do pomieszczeń powinno wpadać jak najwięcej światła. Dzięki temu wydają się one bardziej przytulne i przestronne.
Jeśli chodzi o umeblowanie mieszkania, to głównym celem jest to, by wyglądało ono stylowo i schludnie a jednocześnie aby zakup nowych mebli nie uszczuplił znacznie naszego portfela. Szwedzkie meble do samodzielnego montażu jak najbardziej się sprawdzą a jednocześnie nie wydamy na nie zbyt wiele pieniędzy. Należy pamiętać, że każdy potencjalny klient ma własny pomysł na zaaranżowanie wnętrza, dlatego stylowe umeblowanie ma nie tyle stanowić kluczową kwestię przy wyborze nieruchomości co pokazać, jaki potencjał się w niej kryje.
Niezwykle istotna jest także kwestia oferty sprzedaży jaką chcemy zamieścić chociażby w Internecie. Kluczową kwestią jest dobra jakość zdjęć. Są one bowiem istotnym elementem przykuwającym uwagę internetowych researcherów rynku. Potwierdzeniu służyć mogą statystyki wyświetleń prowadzone na największych portalach ogłoszeniowych. Nieporównywalnie więcej wejść odnotowuje się przy nieruchomościach, które kuszą nas atrakcyjnie wyglądającym, przejrzystym zdjęciem, niż przy tych, których wizytówką są obrazy zaciemnione i niewyraźne. Należy także sporządzić odpowiednią treść ogłoszenia dostarczającą wszelkich niezbędnych informacji na temat specyfiki, lokalizacji i kosztów utrzymania nieruchomości.
Bariery i korzyści
Największą barierą dla flippowiczów jest kapitał potrzebny do rozpoczęcia takiego przedsięwzięcia. Niewielu ludzi pozwolić sobie może na zakup nieruchomości, gdyż jest ona dobrem wysoce kapitałochłonnym. Do tego celu niezbędne jest najczęściej poszukiwanie finansowania zewnętrznego, co przy niskiej zdolności kredytowej czy młodym wieku może okazać się barierą nie do pokonania.
Kolejnym problemem jest wszechobecna niewiedza. Ten sposób zarabiania na nieruchomościach jest stosunkowo „świeży” w realiach polskiego rynku, w związku z czym wiedza na jego temat jest wciąż niewystarczającą. Barierą dla niektórych ludzi, cechujących się wysoką awersją do ryzyka może być strach przed zaangażowaniem dużego kapitału w jedną inwestycję.
Niewątpliwie jednak Flipp to inwestycja przynosząca wysokie zyski rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w zaledwie kilka miesięcy. Jeżeli tylko w możliwie najbardziej rzetelny sposób zrealizujemy wszystkie jego etapy to możemy zminimalizować ryzyko do naprawdę niewielkich rozmiarów.
Wyremontowanie nieruchomości i nadanie jej atrakcyjnego wyglądu mając na uwadze podstawowe zasady home stagingu przyciągnąć może rzesze zainteresowanych opcją zakupu klientów. Poza tym, że wartość takiego obiektu znacząco wzrasta, to skraca się także czas jego ekspozycji na rynku. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż wielu nabywców woli kupować mieszkanie „do wejścia” bez konieczności ponoszenia kosztów remontowych i angażowania się w kontrolowanie postępów ekip remontowych.
House flipping uznać można za innowacyjną metodę inwestycji, bowiem przy nieporównywalnie wyższych stopach zwrotu w stosunku do lokat bankowych, charakteryzuje się względnie niskim poziomem ryzyka. Powodzenie projektu zależy w największej mierze od naszego zaangażowania i staranności. Tak ambitne przedsięwzięcie pozwoli cieszyć się wysokim zwrotem kapitału i zacząć postrzegać siebie jako wysoce efektywnego inwestora.
Jak zdobyć kapitał?
Inwestycja oparta o house flipping wydaje się być strzałem w dziesiątkę. Co jednak, gdy nie posiadamy wystarczającej kwoty na zrealizowanie zamierzenia? Uzyskanie kredytu bankowego wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu warunków przez co cały proces wydłuża się znacząco w czasie. Pożyczka udzielana jest na okres 3 miesięcy z możliwością dwukrotnego przedłużenia o kwartał. Idea stworzenia tej oferty zrodziła się z myślą właśnie o flippowiczach. Jej niekwestionowanymi zaletami jest unikalność weryfikacji zdolności kredytowej, niskie koszty oraz szybkość dopełnienia formalności. Dzięki tym czynnikom skraca się cały proces inwestycyjny a flippowicze mogą cieszyć się szybkim zwrotem z poczynionej inwestycji. Warto zatem zapoznać się z propozycją Pożyczki Hipotecznej Funduszu Yanok a być może okaże się ona ofertą właśnie dla Ciebie.
