Udzielenie pożyczki na spłatę zadłużenia egzekwowanego przez komornika w działalności deweloperskiej wymaga szczegółowej analizy prawnej oraz zastosowania skutecznych zabezpieczeń. W niniejszym case study omawiamy proces finansowania spółki celowej realizującej inwestycję deweloperską, która znalazła się w sytuacji egzekucji komorniczej. Przedstawiamy kluczowe aspekty prawne, w tym zastosowanie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Czas czytania: 2 min
Egzekucja komornicza, a ograniczenia w obrocie nieruchomościami
Wierzyciel – prywatny inwestor, uzyskał tytuł wykonawczy na podstawie art. 777 § 1 k.p.c., co skutkowało wpisem roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Jednocześnie, źródłem spłaty zobowiązań dewelopera była właśnie sprzedaż tychże lokali, co powodowało, że brak możliwości ich zbycia przekładał się bezpośrednio na niemożność uregulowania zadłużenia wobec wierzyciela. W efekcie powstał stan, w którym dłużnik znalazł się w sytuacji bez wyjścia – z jednej strony egzekucja uniemożliwiała zbycie nieruchomości, z drugiej brak możliwości zbycia uniemożliwiał spłatę długów, co w praktyce oznaczało zablokowanie realizacji inwestycji.
Spółka celowa jako pożyczkobiorca
Spółka celowa, działająca jako inwestor i generalny wykonawca, posiadała ograniczone możliwości zabezpieczenia zobowiązań wyłącznie do aktywów projektu deweloperskiego. Ten specyficzny status wymagał indywidualnego podejścia do konstrukcji zabezpieczeń finansowania.
Skuteczne zabezpieczenia pożyczki – działania departamentu analiz
Analiza ksiąg wieczystych
Analiza ksiąg wieczystych pozwoliła na precyzyjne wyodrębnienie części nieruchomości wolnych od obciążeń w postaci roszczeń widocznych w III dziale księgi wieczystej o wybudowanie i wyodrębnienie lokali do osobnych ksiąg wieczystych co umożliwiło ustanowienie adekwatnego zabezpieczenia na rzecz Funduszu Hipotecznego Yanok. Dzięki temu możliwe było skuteczne zabezpieczenie wierzytelności, nawet w sytuacji, gdy na pozostałej części nieruchomości ciążyły już inne obciążenia, takie jak hipoteki umowne na rzecz nowych nabywców poszczególnych lokali czy wpisy egzekucyjne.
Mechanizm zwalniania zabezpieczeń
W toku negocjacji ze stroną wierzyciela, przy uwzględnieniu roli komornika jako organu egzekucyjnego, wypracowano porozumienie przewidujące natychmiastowe wykreślenie wpisów zabezpieczających z księgi wieczystej po uregulowaniu należności.
Ustanowienie dostępu nieruchomości do drogi publicznej
Dodatkowo przeanalizowano kwestie związane z zabezpieczeniem udziałów w działce drogowej, co jest niezbędne dla zapewnienia przyszłym nabywcom niezakłóconego i trwałego dostępu do nieruchomości.
Efekty finansowania i spłaty zadłużenia egzekwowanego przez komornika
- Uwolnienie nieruchomości od obciążeń przywróciło deweloperowi zdolność do swobodnego zbywania lokali oraz realizacji zawartych umów deweloperskich.
- Terminowa spłata wierzyciela w ciągu 7 dni umożliwiła zakończenie postępowania egzekucyjnego na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
- W wyniku uregulowania zobowiązań nastąpiło wykreślenie wpisu zabezpieczającego z księgi wieczystej, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa dotyczącego postępowania egzekucyjnego (kodeks postępowania cywilnego).
